Είναι το ερώτημα του ενός εκατομμυρίου! … Πόσα χρήματα αξίζει το σπίτι σας ως βραχυπρόθεσμη ενοικίαση στην Airbnb?

Σε αυτό το άρθρο, θα σας δείξουμε πώς να αξιολογήσετε  την τοπική αγορά σας. Επίσης, παρέχουμε συμβουλές για την τιμολόγηση στο Airbnb, έτσι ώστε να μπορείτε να μεγιστοποιήσετε εισόδημα από τα  μισθώματα σας.

Στρατηγική σας τιμολόγησης Airbnb

Περίπου το 60% των πιθανών εσόδων σας προέρχεται από την πραγματική αξία του ακινήτου σας, την τοποθεσία και τις ανέσεις. Το άλλο 40% εξαρτάται από την εφαρμογή μιας αποτελεσματικής στρατηγικής τιμολόγησης Airbnb .

Η στρατηγική σας θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη την κυμαινόμενη ζήτηση για την ιδιοκτησία σας όλο το χρόνο. Το Airbnb σας επιτρέπει να ορίσετε διαφορετικές τιμές για κάθε ημέρα. Για να μεγιστοποιήσετε τα έσοδά σας, πρέπει να επωφεληθείτε από αυτή την ευελιξία.

Προσδιορισμός αξίας της αγοράς σας

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την υπηρεσία ‘Airbnb Report’  της  smartbnb.gr   για να πάρετε μια πλήρη έκθεση της αγοράς για την περιοχή σας. Η έκθεση περιλαμβάνει καθημερινή ζήτηση ενοικίασης, τα δεδομένα από τις καλύτερες καταχωρήσεις, καθώς και συμβουλές για τη βελτιστοποίηση της καταχώρισης σας. Χρησιμοποιώντας αυτή την έκθεση είναι ο πιο γρήγορος τρόπος για να προσδιοριστεί η βέλτιστη τιμή για το ακίνητο σας.

Ας δούμε αναλυτικά βήμα-βήμα ποιες παραμέτρους χρησιμοποιεί το μοντέλο δυναμικής τιμολόησης της smartbnb.gr

Βήμα 1 : Ανταγωνιστικές Καταχωρήσεις

Χρησιμοποιήστε το πρότυπο εργαλείο αναζήτησης ακινήτων της smartbnb στο panel σας να δείτε τους ανταγωνηστές στην περιοχή σας. Περιορίσετε την αναζήτησή σας στα αποτελέσματα με τον ίδιο αριθμό των υπνοδωματίων και το μέγιστο αριθμό των επισκεπτών που το ακίνητο σας μπορεί να φιλοξενήσει.

Εάν ένα ακίνητο έχει ήδη κάνει κράτηση δεν θα εμφανιστεί στα αποτελέσματά σας. Έτσι, ψάξτε για τις ημερομηνίες 3-6 μήνες στο μέλλον. Κάντε την διάρκεια της παραμονής σας τουλάχιστον τρεις ημέρες και λιγότερο από μία εβδομάδα για να πάρετε πολλά αποτελέσματα .

Βήμα 2: Ορίστε Γεωγραφικά τον Ανταγωνισμό σας 

Κεντράρετε το χάρτη στην ιδιοκτησία σας και να κάνετε ζουμ σε όλη τη διαδρομή. Τώρα επεκτείνετε αργά το χάρτη μέχρι να να ορίσετε 10-20 γειτονικά ακίνητα

Βήμα 3: Προσδιορίστε συγκρίσιμες ιδιότητες

Επιλέξτε τις πέντε ιδιότητες που είναι πλέον συγκρίσιμες όσον αφορά το μέγεθος και την ποιότητα. Επίσης να επικεντρωθείτε σε καταχωρήσεις που έχουν τις περισσότερες κριτικές.

Συμβουλή : Όταν είναι δυνατόν, να επικεντρωθείτε σε λίστα με τουλάχιστον δέκα αξιολογήσεις. 

Γράψτε τον αριθμό καταχώρισης για κάθε ακίνητο.

Βήμα 4: Ελέγξτε το ημερολόγιο για κάθε ακίνητο

Ερευνήστε το ημερολόγιο για κάθε ακίνητο. Καθορίστε την τιμή και εκτιμώμενο ποσοστό πληρότητας του κάθε ακινήτου.

Σημείωση: αν μια ημερομηνία δεν είναι διαθέσιμη, τότε αυτό μπορεί να είναι για έναν από τους δύο λόγους. Είτε το ακίνητο είναι νοικιασμένο ή ο οικοδεσπότης έχει μπλοκάρει την ημερομηνία. Μερικοί οικοδεσπότες εκμισθώνουν ακίνητα τους σε μερική βάση. Αυτούς τους οικοδεσπότες στο smartbnb τους  αποκλείουμε από τον υπολοισμό τις ημερομηνίες που καταχώρηση τους δεν είναι διαθέσιμη.

Αυτό καθιστά δύσκολο για σας να καθοριστεί το πραγματικό ποσοστό πληρότητας για ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Για το λόγο αυτό, ήθελα να συστήσω ψάχνει για ακίνητα με περιορισμένο βραχυπρόθεσμο διαθεσιμότητας που έχουν επίσης τουλάχιστον 2 αξιολογήσεις ανά μήνα. Ο συνδυασμός των δύο αυτών παραγόντων υποδηλώνει υψηλό ποσοστό πληρότητας.

Η ικανότητα για να υπολοιστούν τα ακριβή ποσοστά πληρότητας είναι ένα από τα πλεονεκτήματα της μεθοδολογίας μας. Η smartbnb έχει αναπτύξει τεχνολογία που επιτρέπει την ακριβή ταυτοποίηση των μπλοκ για τις μη διαθέσιμες ημερομηνίες είτε ως κράτηση από έναν πελάτη είτε ως μη διαθεσιμότητα από τον οικοδεσπότη.

Τέλος, κρατήστε κάποιες επιπλέον σημειώσεις σχετικά με τις ιδιότητές των ανταγωνιστικών ακινήτων. Για παράδειγμα:

• Πόσες κρατήσεις έχουν για τον τρέχοντα μήνα;
• Τι γίνεται με τον επόμενο μήνα;
• Πόσο είναι η  αύξηση των τιμών τους κατά τη διάρκεια του Σαββατοκύριακου;
• Προσφέρουν εβδομαδιαία ή μηνιαία έκπτωση ;
• Αλλάζουν τα ποσοστά τους, ανάλογα με το μήνα / σεζόν;
• Τι έπιπλα και άλλα χαρακτηριστικά γνωρίσματα περιλαμβάνουν;

Βήμα 5: Δημιουργήστε συγκριτικό πίνακα τιμών

Δημιουργήστε έναν πίνακα για να συγκρίνετε τις τιμές των ανταγωνιστών, χρησιμοποιώντας τα στοιχεία που μόλις συγκεντρώσατε.

Παράδειγμα:

Ιδιοκτησία	Αιχμής	Εκτός εποχής
Μέσο της εβδομάδας	Σαββατοκύριακο	Μέσο της εβδομάδας	Σαββατοκύριακο
# 625267	149	215	99	149
# 245578	175	199	109	159

 

Βήμα 6: Υπολογίστε το μέγιστο εισόδημα για κάθε ακίνητο

Χρησιμοποιήστε αυτόν τον πίνακα για να δημιουργήσετε μια εκτίμηση της μέγιστης έσοδα ανά μονάδα.

Παράδειγμα:

Για το Ακινήτυ # 625267, ας υποθέσουμε ότι η περίοδος αιχμής και εκτός εποχής είναι και οι δύο από έξι μήνες, ή 26 εβδομάδες. Χρησιμοποιήστε τον ακόλουθο τύπο για να υπολογίσετε το εισόδμα που μπορεί να κάνει μέσα στο έτος.

Μέιστο ετήσιο έσοδο =

((149 * 5) + (215 * 2) + (99 * 5) + (149 * 2)) * 26 =  €51.168

Αν επιτύχετε 90% πληρότητα:

90% x  €51,168 =€ 46.051

 

Airbnb Τιμή Συμβουλές

Τώρα, ας ρίξουμε μια ματιά σε ορισμένες πρόσθετες συμβουλές τιμή Airbnb για να σας βοηθήσει να αυξήσει περαιτέρω τα έσοδά σας.

Συμβουλή # 1: Τιμές χαμηλότερες από τον Ανταγωνισμό

Αν είστε νέος οικοδεσπότης, θα σας συνιστούσαμε να θέσετε την τιμή σας  κατά 25% κάτω από την αναμενόμενη αξία της και και στη συνέχεια αυξάνεται σιγά-σιγά την τιμή σας, όταν η καταχώρηση σας αρχίζει να λαμβάνει θετικές κριτικές.

Επίσης, μην εμπιστεύεστε τις προτεινόμενες τιμές του Airbnb γιατί δεν είναι βελτιστοποιημένες για την Ελληνική αγορά.

Συμβουλή # 2: Ειδικές Εκδηλώσεις

Ειδικές εκδηλώσεις προσφέρουν δυνατότητες για αυξημένη τιμολόγηση. Αν υπάρχει μουσικό φεστιβάλ ή αθλητική εκδήλωση μπορείτε χρεώσετε  έως και 5x μέση ημερήσια τιμή σας.Κατά τις περιόδους αιχμής, οι επισκέπτες αρχίζουν να ψάχνουν για ευκαιρίες νωρίς.Βεβαιωθείτε ότι δεν θα χάσετε την ευκαιρία να κερδίσετε περισσότερα χρήματα από την εισροή των τουριστών.

Συμβουλή # 3: Τιμή Βάσης

H βασική τιμή του ακινήτου σας στο  Airbnb είναι  στην κεντρική σελίδα των αποτελεσμάτων αναζήτησης μαζί με με την φωτογραφία σας. Εάν δεν υπάρχουν ημερομηνίες του ταξιδιού επιλεγεί η Airbnb εμφανίζει την τιμή βάσης

Τέχνασμα: Θέστε την τιμή βάσης σας χαμηλά, περίπου 20% κάτω από το πραγματικό ποσοστό σας. Αυτή είναι η τιμή που εμφανίζεται έως ότου κάποιος επιλέξει την καταχώρηση σας.