Βραχυχρόνιες Μισθώσεις Airbnb στην Αθήνα

Εισαγωγή

Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb στην Αθήνα έχει αναπτυχθεί ραγδαία την τελευταία πενταετία. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το 2024 έγιναν συνολικά 2,313,8 χιλιάδες δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, αύξηση 20,6% σε σχέση με το 2023 . H Περιφέρεια Αττικής (συμπεριλαμβάνει το λεκανοπέδιο της Αθήνας) κατέχει την πρώτη θέση, συγκεντρώνοντας περίπου το 36% του συνόλου των ημερών μίσθωσης Τον Ιούλιο του 2025 υπήρχαν 245.944 καταχωρημένα ακίνητα βραχυχρόνιας διαμονής στην Ελλάδα (1.078.000 κλίνες) με πληρότητα ~51%. Παρά την αυξημένη προσφορά και ζήτηση τουριστών, παρατηρείται σημαντική στεγαστική πίεση στα κεντρικά προάστια. Για τον λόγο αυτό, το ελληνικό κράτος εισάγει νέα αυστηρά μέτρα για τη ρύθμιση αυτών των μισθώσεων. Οι νέες κατευθύνσεις αφορούν τόσο το φορολογικό και λειτουργικό πλαίσιο (φορολογία, ασφάλειες, πιστοποιητικά) όσο και ειδικές ζώνες όπου απαγορεύεται πλέον η χορήγηση νέων αδειών. Ακολουθεί αναλυτική παρουσίαση των τελευταίων ρυθμίσεων και των επιπτώσεών τους στους ιδιοκτήτες, καθώς και συμβουλές για το πώς η επιλογή μιας εταιρίας διαχείρισης Airbnb μπορεί να βοηθήσει στην προσαρμογή στις αλλαγές.

Νέες Ρυθμίσεις για Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στην Αθήνα

Το 2025 έφερε σημαντικές νομοθετικές αλλαγές. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύει ο νόμος 5170/2025, ο οποίος επιβάλλει αυστηρούς όρους για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης: πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης (σύμφωνα με τον νέο οικοδομικό κανονισμό), να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, εξαερισμό, κλιματισμό, ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, πίνακα ρελέ διακοπής και πιστοποιητικά μυοκτονίας/απεντόμωσης. Καταλύματα που δεν πληρούν αυτές τις ελάχιστες προδιαγραφές διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Υπολογίζεται ότι άμεσα εκτός αγοράς θα τεθούν έως και το 5%-10% των ήδη ενεργών καταλυμάτων. Παράλληλα, εντατικοποιούνται οι έλεγχοι από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, και ισχύουν κυρώσεις παρόμοιες με αυτές των τουριστικών καταλυμάτων

Βάσει ενημερωτικού οδηγού της ΑΑΔΕ (Σεπτέμβριος 2025), βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται πλέον η μίσθωση ακίνητου μέχρι 59 ημέρες ετησίως Μισθώσεις 60 ημερών και άνω θεωρούνται μακροχρόνιες με υποχρέωση δήλωσης ενοικίου. Εάν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες πέραν κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα με υποχρέωση έναρξης επιχείρησης. Σημαντικό φορολογικό σημείο είναι ότι φυσικό πρόσωπο με έως δύο καταχωρημένα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία (χωρίς ΦΠΑ), ενώ από τρία ακίνητα και πάνω υπάγεται σε ΦΠΑ 13% για το σύνολο των ακινήτων. Επιπλέον, για κάθε νέο ακίνητο απαιτείται ορισμός διαχειριστή, που θα λάβει νέο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)

Ιδιαίτερη ρύθμιση έχει ληφθεί για το κέντρο της Αθήνας: Από 1/1/2025 έως 31/12/2025 απαγορεύεται η έκδοση νέων ΑΜΑ για ακίνητα που βρίσκονται στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Οι ζώνες αυτές περιλαμβάνουν περιοχές όπως Πλάκα, Εξάρχεια, Κολωνάκι, Μεταξουργείο, Βοτανικός και άλλες γειτονιές του ιστορικού κέντρου. Με κυβερνητική απόφαση (ΚΥΑ) το απαγορευτικό μπορεί να παραταθεί έως το τέλος του 2026. Σύμφωνα με την ΕΡΤ, η κυβέρνηση σχεδιάζει επέκταση παρόμοιας αναστολής σε ακόμα πέντε περιοχές της χώρας (π.χ. Θεσσαλονίκη, Σαντορίνη, Χανιά, Πάρος, Χαλκιδική) λόγω της στεγαστικής κρίσης. Τέλος, τα στοιχεία της ΑΑΔΕ υπογραμμίζουν ότι ακίνητα στο 1ο-3ο διαμέρισμα που είχαν ήδη ΑΜΑ έως 31/12/2024 μπορούν να λάβουν νέο ΑΜΑ (π.χ. μετά από αλλαγή διαχειριστή), αλλά καμιά νέα εγγραφή δεν επιτρέπεται

Επιπτώσεις στους Ιδιοκτήτες Airbnb

Οι παραπάνω ρυθμίσεις φέρνουν ανάμεικτα αποτελέσματα για τους οικοδεσπότες της Αθήνας. Από τη μία πλευρά, η «πάγωμα» νέων αδειών στο κέντρο μειώνει τον ανταγωνισμό, καθώς νέοι κάτοχοι δεν μπορούν να εισέλθουν στην αγορά. Παράλληλα, τα πρόσφατα στοιχεία δείχνουν σταθερή ζήτηση: η πληρότητα στα καταλύματα διατηρείται υψηλή (π.χ. ~51% τον Ιούλιο του 2025, όμοια με πέρυσι). Με λίγα λόγια, οι ήδη ενεργοί οικοδεσπότες μπορεί να επωφεληθούν βραχυπρόθεσμα από μειωμένο ανταγωνισμό και αυξημένη ζήτηση. Από την άλλη, η συμμόρφωση με το νέο αυστηρό πλαίσιο επιβάλλει επιβαρύνσεις: απαιτούνται επενδύσεις σε ασφάλειες, πιστοποιητικά ηλεκτρολόγου, πυρόσβεσης και υγιεινής, καθώς και αναβαθμίσεις στα συστήματα φωτισμού/αερισμο. Αυξημένα είναι και τα διοικητικά βάρη – απαραίτητες ηλεκτρονικές εγγραφές, δηλώσεις στην ΑΑΔΕ, πιθανή υποβολή ΦΠΑ κ.ά. Επιπλέον, η μη τήρηση των νέων όρων τιμωρείται με βαριά πρόστιμα: για παράδειγμα, σε ιδιοκτήτη ή διαχειριστή επιβάλλεται πρόστιμο έως 50% του εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις (ελάχιστο 20.000€) σε περίπτωση παράβασης. Επαναλαμβανόμενη παράβαση οδηγεί σε διπλασιασμό του προστίμου (τουλάχιστον 40.000€). Οι κινήσεις των αρχών προκάλεσαν ανησυχία στην αγορά: ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (STAMA) προσέφυγε στο ΣτΕ κατά νέων φορολογικών βαρών (π.χ. τέλος επιτηδεύματος 600€/ακίνητο). Συνολικά, οι νέες ρυθμίσεις πιέζουν την κερδοφορία των οικοδεσποτών (από υψηλότερα κόστη και φόρους), παράλληλα με τον περιορισμό δυνατότητας επέκτασης του στόλου τους.

Πώς να Ανταποκριθείτε: Ο ρόλος μιας Εταιρίας Διαχείρισης Airbnb

Σε αυτό το πολυσύνθετο περιβάλλον, η συνεργασία με επαγγελματία φαίνεται ιδιαιτέρως χρήσιμη. Μια αξιόπιστη εταιρία διαχείρισης Airbnb μπορεί να αναλάβει τον πλήρη συντονισμό της διαμονής, εξασφαλίζοντας τη νομιμότητα και βελτιστοποιώντας τα έσοδα. Μεταξύ των υπηρεσιών που αναλαμβάνουν τέτοιες εταιρίες περιλαμβάνονται:

• Εγγραφές και Συμμόρφωση: Δημιουργία/ανανεώσεις ΑΜΑ στο μητρώο της ΑΑΔΕ, διασφάλιση τήρησης των νέων όρων (π.χ. πιστοποιητικά ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ασφάλιση) και έγκαιρη ενημέρωση των πλατφορμών.

• Φορολογική Υποστήριξη: Συμπλήρωση δηλώσεων εισοδήματος και ΦΠΑ, υπεύθυνες δηλώσεις (TAKK), υποβολή τελών (π.χ. ράπινγκ). Ειδικοί διαχειριστές γνωρίζουν την κλίμακα φορολόγησης (ασφαλιστικά πλαφόν, απαλλαγές για 2 ακίνητα κ.λπ.) και βοηθούν να αποφευχθούν πρόστιμα.

• Προώθηση & Επικοινωνία: Δημιουργία ελκυστικής καταχώρισης (φωτογράφιση, κείμενα), δυναμική τιμολόγηση (yield management) και 24/7 υποστήριξη επισκεπτών. Αυτό αυξάνει τις κρατήσεις και βελτιώνει τις κριτικές, διατηρώντας υψηλά επίπεδα πληρότητας.

• Υπηρεσίες Διαμονής: Φροντίδα καθαριότητας και συντήρησης ακινήτου ανάμεσα στις κρατήσεις, διαχείριση check-in/check-out, επίλυση προβλημάτων σε πραγματικό χρόνο.

• Στρατηγικός Σχεδιασμός: Αξιολόγηση αγοράς και στρατηγικές μάρκετινγκ με βάση τις τάσεις (π.χ. σε ποιες ζώνες απαγορεύεται νέα ανάπτυξη) για βέλτιστη εκμετάλλευση του ακινήτου.

Έτσι, η ανάθεση σε εταιρεία διαχείρισης Airbnb απελευθερώνει τον ιδιοκτήτη από το γραφειοκρατικό βάρος των νέων ρυθμίσεων και των καθημερινών λειτουργιών, επιτρέποντάς του να διατηρήσει το ακίνητό του ενεργό και ελκυστικό παρά τις αλλαγές. Επιπλέον, τέτοιες εταιρίες συμβάλλουν στο να «κρυφτούν» μελλοντικές παγίδες: γνωρίζουν εγκαίρως αν ένα ακίνητο χάνει το καθεστώς του (π.χ. αν δεν είναι πλέον νόμιμη κύρια χρήση) και ενημερώνουν τον ιδιοκτήτη για τις λύσεις (π.χ. μετατροπή χρήσης, μεταφορά σε άλλη δραστηριότητα). Με άλλα λόγια, μια καλά οργανωμένη εταιρεία διαχείρισης μπορεί να διασφαλίσει ότι τηρείτε όλους τους κανονισμούς, ενώ ταυτόχρονα μεγιστοποιεί τα κέρδη σας.

Συμπεράσματα

Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αθήνα αναδιαμορφώνεται υπό την επίδραση αυστηρών κρατικών παρεμβάσεων. Από τη μια, διατηρείται ισχυρή ζήτηση (ιδιαίτερα από ξένους τουρίστες) και περιορίζεται η εισροή νέων ακινήτων σε δημοφιλείς περιοχές, γεγονός που βραχυπρόθεσμα ενισχύει τους ήδη υφιστάμενους οικοδεσπότες. Από την άλλη, η συμμόρφωση με τις νέες ρυθμίσεις συνεπάγεται υψηλότερο λειτουργικό κόστος, φορολογικές επιβαρύνσεις και το ενδεχόμενο βαριών προστίμων Στο πλαίσιο αυτό, οι οικοδεσπότες καλούνται να προσαρμοστούν άμεσα. Η συνεργασία με μια εταιρία διαχείρισης Airbnb αναδεικνύεται σε στρατηγικό πλεονέκτημα: προσφέρει λύσεις συμμόρφωσης, βελτιστοποίηση εσόδων και διατήρηση υψηλής ποιότητας υπηρεσιών. Ειδικά το 2025, καθώς το νέο νομικό πλαίσιο τίθεται σε πλήρη εφαρμογή, η επαγγελματική διαχείριση ακινήτου κρίνεται απαραίτητη για όποιον επιθυμεί να λειτουργεί νόμιμα και κερδοφόρα στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων