Η Airbnb στην Αθήνα προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες σε ιδιοκτήτες, αλλά συνοδεύεται από συγκεκριμένες υποχρεώσεις σε νομικό και φορολογικό επίπεδο. Ο οδηγός αυτός απευθύνεται σε Έλληνες ιδιοκτήτες (με ή χωρίς εμπειρία στη βραχυχρόνια μίσθωση) και καλύπτει όλα τα θέματα από το νομικό πλαίσιο μέχρι φορολογία, τιμολογήσεις, πλεονεκτήματα/προκλήσεις και πρακτικές οδηγίες. Οι πληροφορίες βασίζονται στη νομοθεσία και φορολογική πραγματικότητα 2024–2025.

1. Νομικό Πλαίσιο και Κανονισμοί Airbnb στην Αθήνα

Στην Ελλάδα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις διέπονται από ειδικές διατάξεις (άρθρο 111 ν.4446/2016 κ.ά.) με πρόσφατες αλλαγές. Οι μισθώσεις έως 59 ημερών θεωρούνται “βραχυχρόνιες” και φορολογούνται αναλόγως, ενώ οι μακροχρόνιες (60+ ημέρες) αντιμετωπίζονται ως παραδοσιακή ενοικίαση . Το πιο σημαντικό κριτήριο είναι η συμφωνημένη διάρκεια: ακόμα κι αν ο επισκέπτης αποχωρήσει νωρίτερα, η μίσθωση παραμένει όπως αρχικά δηλώθηκε . Επίσης, αν ο ιδιοκτήτης παρέχει επιπλέον υπηρεσίες (π.χ. καθημερινή καθαριότητα, πρωινό κ.ά.), το ακίνητο ταξινομείται ως τουριστικό κατάλυμα και απαιτεί επαγγελματική άδεια λειτουργίας τουριστικών καταλυμάτων και έναρξη επιχείρησης Διαφορετικά, με παροχή μόνο κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο παραμένει στο καθεστώς Airbnb

Η ανάγκη άδειας ΕΟΤ για ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα καταργήθηκε με τον Ν.4690/2020. Σήμερα δεν απαιτείται ξεχωριστή άδεια από τον ΕΟΤ, αλλά οι ιδιοκτήτες οφείλουν να συμμορφώνονται με τα παραπάνω κριτήρια και κανονισμούς. Επιπλέον, πρέπει να τηρούνται οι κανόνες ασφαλείας και υγιεινής (π.χ. πυρανίχνευση) που ισχύουν για τουριστικά καταλύματα. Με άλλες λέξεις, δεν υπάρχει πλέον «άδεια Airbnb», αλλά οι μισθώσεις πρέπει να δηλώνονται και να φορολογούνται σωστά.

2. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ

Όλοι οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω Airbnb πρέπει να εγγραφούν ηλεκτρονικά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Με την εγγραφή αυτή αποκτάτε Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει υποχρεωτικά να αναφέρεται σε κάθε καταχώριση του ακινήτου σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Η εγγραφή γίνεται μέσω taxisnet, με εισαγωγή στοιχείων ακινήτου και διαχειριστή.

Πώς δηλώνεται το Airbnb στην ΑΑΔΕ

Κάθε φορά που ολοκληρώνεται μια ενοικίαση πρέπει να υποβάλλεται «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέσω της εφαρμογής της ΑΑΔΕ . Οι δηλώσεις αυτές υποβάλλονται έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη. Σε περίπτωση ακύρωσης, υποβάλλεται δήλωση ακύρωσης εντός των ίδιων προθεσμιών. Το Μητρώο οριστικοποιείται κάθε χρόνο έως τις 28 Φεβρουαρίου, όταν κλείνουν οι φορολογικές δηλώσεις της προηγούμενης χρονιάς.

Οι ιδιοκτήτες πρέπει επίσης να διαχωρίζουν αν εκμισθώνουν έως δύο ακίνητα ή τρία και πάνω. Εάν διατίθενται τρία ή περισσότερα ακίνητα, θεωρείται επαγγελματική δραστηριότητα και απαιτείται έναρξη επιχείρησης με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης . Η εγγραφή με ΚΑΔ Airbnb αφορά κυρίως ιδιώτες με ≥3 ακίνητα ή νομικά πρόσωπα (αντιθέτως, με 1–2 ακίνητα δεν απαιτείται επιχειρηματική έναρξη, απλώς δήλωση εισοδήματος ως ακίνητης περιουσίας)

3. Το νέο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (2024–2025)

Από 1/1/2024 επιβλήθηκε το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή έναν νέο ειδικό φόρο διαμονής. Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ, το τέλος αυτό εισπράττεται μέσω ειδικών αποδείξεων που εκδίδονται σε κάθε μίσθωσηtaxheaven.gr. Αρχικά (2024) τα ποσά ήταν 0,50€/διανυκτέρευση (χειμ. περίοδος) ή 1,50€/διανυκτέρευση (θερινή περίοδο) για κατοικίες έως 80 τ.μ.taxheaven.gr, και 4€ ή 10€ για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. . Το τέλος βαρύνει τον φιλοξενούμενο και αποδίδεται μηνιαίως στην εφορία από τον ιδιοκτήτη .

Σημαντικές αλλαγές ισχύουν από 1/1/2025 (ΚΥΑ Α.1202/2024) . Ειδικότερα, από το 2025 οι τιμές διαμορφώνονται ως εξής:

• Νοέμβριος–Μάρτιος (off-season): 2,00€/διανυκτέρευση για διαμέρισμα έως 80 τ.μ. (5.00€ παλιότερα σε ξενοδοχεία) . Για μονοκατοικία >80 τ.μ. γίνεται 4,00€/βραδιά

• Απρίλιος–Οκτώβριος (high season): 8,00€/διανυκτέρευση για διαμέρισμα έως 80 τ.μ., 15,00€ για μονοκατοικία >80 τ.μ.

Με άλλα λόγια, το τέλος αυξήθηκε σημαντικά: π.χ. για μικρό διαμέρισμα από 0,50€/ημέρα έγινε 2€ τον χειμώνα και 8€ το καλοκαίρι. Υποχρέωση απόδοσης του τέλους έχουν όλοι οι ιδιώτες που ενοικιάζουν βραχυχρόνια, ακόμα κι αν διαθέτουν έως 2 ακίνητα . Το τέλος αυτό έχει εισπραχθεί ήδη για διαμονές από 1/1/2024, αλλά από το 2025 ισχύουν τα παραπάνω νέα ποσά .

Παράδειγμα: Για ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. στην Αθήνα, αν ενοικιάζεται 20 νύχτες τον Ιούνιο 2025, ο ιδιοκτήτης θα εισπράξει επιπλέον 8€×20=160€ ως τέλος ανθεκτικότητας, πάνω στον βασικό ναύλο.

4. Πώς φορολογούνται τα έσοδα από Airbnb στην Ελλάδα

Τα εισοδήματα από Airbnb φορολογούνται ανάλογα με τον τρόπο δραστηριοποίησης:

• 1–2 ακίνητα (ιδιώτες): Το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Καθαρό εισόδημα μετά τις εκπιπτόμενες δαπάνες (π.χ. συντήρηση) φορολογείται αυτοτελώς βάσει κλιμακωτής κλίμακας. Οι συντελεστές είναι 15% για εισοδήματα έως 12.000€, 35% για το τμήμα 12.001–35.000€ και 45% για πάνω από 35.000€ . (Από το 2026 έχει προστεθεί συντελεστής 25% μεταξύ 12.001–24.000€ .) Δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο στα ενοίκια. Έσοδα έως δύο ακινήτων δεν επιφέρουν ΦΠΑ, ούτε απαραιτήτως έναρξη επαγγέλματος – δηλώνονται στο έντυπο Ε2 και μεταφέρονται στην ετήσια φορολογική δήλωση ΦΜΥ (έντυπο Ε1).

• ≥3 ακίνητα ή υπηρεσίες εκτός απλών κλινοσκεπασμάτων: Θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα (ενοίκια ως επαγγελματικό εισόδημα). Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται να γίνει έναρξη επιχείρησης με τον κατάλληλο ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματικό με τα γενικά κλιμάκια προσωπικής φορολογίας (και επιπλέον ειδική εισφορά αλληλεγγύης), ενώ ενδέχεται να ισχύει ΦΠΑ 13% επί του μισθώματοςtouristes.gr . Πράγματι, η ΑΑΔΕ διευκρίνισε ότι ιδιοκτήτες με 3 ακίνητα και άνω πρέπει να κόβουν νόμιμο τιμολόγιο ως επιχείρηση, ενώ μέχρι 2 ακίνητα φορολογούνται ως ιδιώτες

Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης με δύο διαμερίσματα που εκμισθώνει μέσω Airbnb θα φορολογηθεί αυτοτελώς με συντελεστές 15/35/45% όπως τα ενοίκια . Αν όμως έχει τέσσερα καταλύματα στο Airbnb, θα πρέπει να ανοίξει ατομική επιχείρηση και τα εισοδήματα θα φορολογηθούν σύμφωνα με τις κλίμακες του ΚΦΕ του επαγγελματία Σε κάθε περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να τηρεί βιβλία ή στοιχεία (απλογραφικά) αν είναι επιχειρηματίας, ενώ αν είναι ιδιώτης αναφέρονται μόνο στο Ε2.

Οι σχετικές υποχρεώσεις δηλώσεων (Ε1, Ε2, ΦΠΑ αν απαιτείται, σύνδεση με taxis κλπ.) πρέπει να τηρούνται με ακρίβεια για να αποφύγουν πρόστιμα. Οι εκτιμήσεις εσόδων (π.χ. από 70% πληρότητα) και το κόστος επιβάρυνσης (π.χ. 5% μείωση φόρου ακίνητης περιουσίας) υπολογίζονται όπως στα εισοδήματα ενοικίων γενικά

5. Παραδείγματα Τιμολόγησης Airbnb ανά Περιοχή (Κουκάκι, Κολωνάκι, Γλυφάδα)

Σε Αθήνα, Κουκάκι, Κολωνάκι και Γλυφάδα θεωρούνται δημοφιλείς αγορές για Airbnb. Παρακάτω παρατίθενται ενδεικτικά παραδείγματα τιμών και εσόδων για την εποχή 2025. Οι τιμές ποικίλλουν ανάλογα με μέγεθος ακινήτου, εποχή και προσφερόμενες ανέσεις. Οι τιμές είναι περίπου ενδεικτικές (καθαρή τιμή για τον επισκέπτη, χωρίς πρόσθετα τέλη πλατφόρμας ή φόρους).

ΠεριοχήΜέση τιμή/βραδιά (€)Πιθανά έσοδα/μήνα (70% πληρότητα)Κολωνάκι ~2.200€ (125×22 νύχτες) Κουκάκι100~1.540€ (100×15 νύχτες) Γλυφάδα80~1.400€ (80×18 νύχτες)

Οι τιμές βασίζονται σε διαθέσιμα δεδομένα και έρευνες της αγοράς. Σύμφωνα με στοιχεία του 2022, η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση στην Αθήνα ήταν περίπου 95€i . Οι περιοχές Κολωνάκι, Κουκάκι και Ακρόπολη εικονίζονται με τις υψηλότερες τιμές (Κολωνάκι ~125€ , Κουκάκι επίσης σε υψηλές τιμές) λόγω ζήτησης και κεντρικής τοποθεσίας. Η Γλυφάδα, αν και δημοφιλής για παραθαλάσσιο τουρισμό, έχει κατά κανόνα ελαφρώς χαμηλότερα μισθώματα από τα ιστορικά κέντρα.

Παράδειγμα υπολογισμού: Ένα studio 40 τ.μ. στο Κουκάκι με μέση τιμή 100€/βράδυ και πληρότητα ~50% (15 από 30 βράδια) αποφέρει περίπου 1.500€ μηνιαίως πριν έξοδα και φόρους. Ανάλογα, ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στο Κολωνάκι με πληρότητα 70% βγάζει ~2.200€/μήνα. Οι ιδιοκτήτες συνυπολογίζουν κόστη καθαρισμού, υπηρεσιών και συντήρησης (~10–15% των εσόδων) για να υπολογίσουν τα καθαρά κέρδη.

6. Πλεονεκτήματα και Προκλήσεις της Airbnb Διαχείρισης στην Αθήνα

Πλεονεκτήματα: Η Αθήνα παραμένει top τουριστικός προορισμός με πολύ υψηλή ζήτηση για σύντομες διαμονές. Η συνεχώς αυξανόμενη τουριστική κίνηση (π.χ. ~12.000 καταλύματα Airbnb το 2022 ) σημαίνει αυξημένη δυνατότητα εσόδων. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες μπορούν να επωφεληθούν από ευέλικτες μισθώσεις (π.χ. να προσαρμόζουν τιμές ανά εποχή), να αξιοποιήσουν αδρανή ακίνητα και να αυξήσουν σημαντικά το ετήσιο εισόδημα σε σχέση με τη μακροχρόνια ενοικίαση. Υπάρχουν επίσης υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων (π.χ. Smartbnb, AirDNA κλπ.) που διευκολύνουν τον καθαρισμό, την επικοινωνία με επισκέπτες, την τιμολόγηση και τη συμμόρφωση με τους κανονισμούς.

Προκλήσεις: Ως επιχείρηση ή δραστηριότητα, η διαχείριση Airbnb έχει αυξημένες υποχρεώσεις. Πρέπει να τηρούνται αυστηρά οι νόμοι (εγγραφή στο μητρώο ΑΑΔΕ, υποβολή δηλώσεων, έκδοση αποδείξεων/τιμολογίων). Οι τιμές και η πληρότητα επηρεάζονται από τον ανταγωνισμό, εποχικότητα (χαμηλή ζήτηση το χειμώνα) και εξελίξεις (π.χ. κρίσεις, απαγορεύσεις). Οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν επίσης έξοδα (φόροι, δημοτικά τέλη, κόστος συντήρησης) και ρίσκο ζημιών ή κακών κριτικών. Τέλος, πρέπει να διαχειρίζονται εμπειρία επισκέπτη (καθαριότητα, υποδοχή, εξυπηρέτηση 24/7), πράγμα που απαιτεί χρόνο ή εξωτερικούς συνεργάτες (π.χ. εταιρείες καθαρισμού, εταιρείες φροντίδας ακινήτου).

Η νομοθετική κλιμάκωση πρόσφατων ετών (π.χ. τροποποιήσεις ν.5073/2023, νέα προδιαγραφές N.5170/2025) προσδίδει πρόσθετη πολυπλοκότητα. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να παραμένουν ενημερωμένοι για αλλαγές και να τηρούν πλήρως τις οδηγίες της ΑΑΔΕ . Για παράδειγμα, απαιτείται να αναγράφεται ο ΑΜΑ σε κάθε αγγελία και να εκδίδεται ειδική βεβαίωση για κάθε διαμονή . Ωστόσο, δεδομένου του ισχυρού τουριστικού ρεύματος στην Αθήνα και των δυνατοτήτων ευελιξίας στις τιμές, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκουν ότι τα οφέλη υπερκαλύπτουν τα μειονεκτήματα.

7. Αναλυτικός Οδηγός Βήμα-Βήμα για να Ξεκινήσει Κάποιος με Airbnb στην Αθήνα

1. Αξιολόγηση ακινήτου: Ελέγξτε αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ζήτησης (π.χ. κέντρο Αθήνας, παραθαλάσσιες περιοχές). Κάντε ανακαίνιση ή βελτιώσεις (βάψιμο, κομοδίνα, έντυπα ενοικίασης). Βεβαιωθείτε ότι έχετε πρόσβαση Wi-Fi, κλιματισμό/θέρμανση και τα βασικά (κουζίνα, μπάνιο σε καλή κατάσταση, τουαλέτες).

2. Επαγγελματικές φωτογραφίες: Στρατηγικές καλές φωτογραφίες με φυσικό φως και καθαρό περιβάλλον, διότι ισχυρότερο ενδιαφέρον.

3. Έρευνα ανταγωνισμού: Μελετήστε τα ανταγωνιστικά ακίνητα στην περιοχή σας σε Airbnb και Booking – δείτε ποιές ανέσεις προσφέρουν και πώς τιμολογούν. Καθορίστε τιμή εισόδου, δυναμικές τιμές ανά εποχή, πολιτική ακυρώσεων.

4. Εγγραφή στην ΑΑΔΕ: Κάντε έναρξη βραχυχρόνιας μίσθωσης στο taxisnet για να λάβετε τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) . Ο ΑΜΑ είναι απαραίτητος πριν καταχωρήσετε το ακίνητο σε πλατφόρμα.

5. Καταχώριση του ακινήτου: Δημιουργήστε επαγγελματική καταχώριση στο Airbnb (και/ή Booking, Vrbo κλπ.). Συμπληρώστε τίτλο, περιγραφή, λίστα παροχών (Internet, AC, κουζίνα, κ.ά.), θέση στον χάρτη. Βάλτε τον ΑΜΑ στο πεδίο των πληροφοριών Πολιτικές/Συνθήκες (το Airbnb επιτρέπει τοποθέτηση διευθύνσεων κ.ά.) ή στο τέλος της περιγραφής

6. Οργάνωση υπηρεσιών: Ορίστε πώς θα γίνεται το check-in/check-out (π.χ. κλειδοθήκη με κωδικό, συνάντηση), εξασφαλίστε υπηρεσία καθαρισμού μετά από κάθε επισκέπτη. Προμηθευτείτε κλινοσκεπάσματα, πετσέτες, προϊόντα καθαρισμού, οδηγίες χρήσης σπιτιού.

7. Τήρηση φορολογικών υποχρεώσεων: Κάθε μήνα εκδώστε παράσταση είσπραξης/απόδειξη για το τέλος ανθεκτικότητας και τηρείστε τις βεβαιώσεις πληρωμής. Κάθε χρόνο συμπεριλάβετε τα εισοδήματα στο Ε2 και Ε1 (με τα αντίστοιχα ποσοστά φόρου) . Αν έχετε ≥3 ακίνητα, φροντίστε να κάνετε έγκαιρα έναρξη επιχείρησης και λήψη ΦΠΑ 13%.

8. Marketing & Εξυπηρέτηση: Προωθήστε το ακίνητο σε κοινωνικά δίκτυα ή τοπικές σελίδες. Απαντάτε άμεσα σε μηνύματα επισκεπτών. Κρατήστε υψηλή βαθμολογία με καλή επικοινωνία και καθαριότητα.

8. Check-list: Τι πρέπει να έχει ένα ακίνητο Airbnb στην Αθήνα για να αποδώσει

Για να είναι ανταγωνιστικό ένα Airbnb στην Αθήνα, συνιστώνται τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

• Καλή Θέση: Κοντά σε μετρό/αξιοθέατα (π.χ. Ακρόπολη, κέντρο, παραλίες της Αττικής).

• Καθαριότητα και Συντήρηση: Υψηλά πρότυπα καθαριότητας και τακτική συντήρηση.

• Πλήρη Παροχές: Δωρεάν Wi-Fi, θέρμανση/κλιματισμό, πλήρως εξοπλισμένη κουζίνα (ψυγείο, φούρνο, μαγειρικά σκεύη), στεγνωτήρα μαλλιών, σίδερο και σιδερώστρα.

• Καλύτερη Επίπλωση: Άνετο κρεβάτι με καθαρό, ποιοτικό στρώμα και κλινοσκεπάσματα, καναπέ-κρεβάτι (αν χρειάζεται), τραπέζι εργασίας.

• Περιγραφή και Φωτογραφίες: Λεπτομερής σύντομη περιγραφή στα ελληνικά/αγγλικά και επαγγελματικές φωτογραφίες υψηλής ανάλυσης.

• Ασφάλεια: Κλειδαριά ασφαλείας, πυροσβεστήρας, ανιχνευτής καπνού/CO₂ και ό,τι απαιτεί ο νόμος.

• Άνεση: Προσθέστε μικρές ανέσεις (π.χ. χαρτί υγείας, σαπούνια, εμφιαλωμένο νερό καλωσορίσματος), ιδανικά προσφέρετε και σύστημα self-check-in (κλειδοθήκη, smart lock) ώστε να ευχαριστείτε τους φιλοξενούμενους.

• Ιδιωτικότητα και Ησυχία: Ελαχιστοποιήστε δυνατούς θορύβους (διπλά τζάμια) για καλές κριτικές.

Ακόμα, σημαντικό είναι να τηρείτε τη νομοθεσία (π.χ. να μην ενοικιάζετε παράνομα κοινόχρηστους χώρους ή υπόγεια που δεν επιτρέπονται) και να έχετε τον βασικό νομικό εξοπλισμό (όπως φορολογική ταυτότητα). Η Airbnb προσφέρει οδηγούς και σεμινάρια (διαδικτυακά webinars) για ιδιοκτήτες, τα οποία μπορούν να ενημερώσουν για λεπτομέρειες λειτουργίας και προώθησης.

9. FAQ – Συχνές Ερωτήσεις Ιδιοκτητών

Ε: Χρειάζομαι άδεια ΕΟΤ για να νοικιάζω μέσω Airbnb;
Απ.: Όχι. Η υποχρέωση άδειας από τον ΕΟΤ για ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα καταργήθηκε από το 2020 (Ν.4690/2020). Σημασία έχει να είστε εγγεγραμμένοι στο μητρώο της ΑΑΔΕ και να τηρείτε τις φορολογικές σας υποχρεώσεις.

Ε: Πώς παίρνω Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ);
Απ.: Κάνετε ηλεκτρονική έναρξη εργασιών στο Taxisnet (έως 2 ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης: καθεστώς ιδιώτη) ή έναρξη επιχείρησης (≥3 ακίνητα). Στην αίτηση επιλέγετε ΚΑΔ 55.20.11.6 για «υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω ψηφιακών πλατφορμών» Μετά την ολοκλήρωση λαμβάνετε τον ΑΜΑ, που πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε καταχώριση

Ε: Πόσες ημέρες θεωρούνται βραχυχρόνια μίσθωση;
Απ.: Η ΑΑΔΕ ορίζει ως βραχυχρόνιες τις μισθώσεις έως 59 ημέρες . Εάν συμφωνηθεί 60 ημέρες και άνω, η μίσθωση θεωρείται μακροχρόνια (ενεργοποιούνται άλλες δηλώσεις στην ΑΑΔΕ).

Ε: Πώς φορολογούνται τα έσοδα μου αν δηλώσω Airbnb;
Απ.: Εξαρτάται από τον αριθμό ακινήτων. Για 1–2 ακίνητα, τα έσοδα δηλώνονται σαν εισόδημα από ακίνητη περιουσία (όπως στα ενοίκια) και φορολογούνται με κλίμακα 15%-35%-45% . Αν έχετε 3 ή περισσότερα ακίνητα, θεωρείστε ότι ασκείτε επιχειρηματική δραστηριότητα: πρέπει να κάνετε έναρξη επιχείρησης και τα εισοδήματά σας φορολογούνται ως επαγγελματικά, με πιθανή υπόχρεωση ΦΠΑ 13%. Επιπλέον, το Τέλος Ανθεκτικότητας (2€/8€ ή 4€/15€) εισπράττεται από εσάς και αποδίδεται στο κράτος

Ε: Πρέπει να κόβω αποδείξεις στο Airbnb;
Απ.: Όχι παραδοσιακές αποδείξεις (όπως ξενοδοχεία), αλλά πρέπει να εκδίδετε ειδικά στοιχεία-απόδειξη είσπραξης για το Τέλος Ανθεκτικότητας κάθε φορά που εισπράττετε μίσθωμα. Τα ίδια στοιχεία λειτουργούν ως απόδειξη πληρωμής για τον διαμένοντα και δηλώνονται μηνιαίως. Για τα καθαρά ενοίκια, δεν απαιτείται έκδοση φορολογικού παραστατικού ανά ενοικίαση – δηλώνονται συνολικά στη φορολογική σας δήλωση.

Ε: Υπάρχει ΦΠΑ ή άλλοι φόροι στο Airbnb;
Απ.: Όπως παραπάνω, αν έχετε 3+ ακίνητα (ή είστε εταιρεία) ενεργοποιείται ΦΠΑ 13%. Για 1–2 ακίνητα δεν υπάρχει ΦΠΑ (είναι απλή ιδιωτική μίσθωση). Υπάρχει όμως πάντα ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος εισοδήματος σύμφωνα με τις εκάστοτε κλίμακες. Δεν υπάρχει «αφορολόγητο» για τα εισοδήματα ενοικίων.

Ε: Πρέπει να κάνω έναρξη επιχείρησης αν είναι απλά Airbnb;
Απ.: Όχι, εφόσον εκμισθώνετε έως 2 ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες. Σε αυτή την περίπτωση, δεν απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, μόνο η εγγραφή στο μητρώο ΑΑΔΕ και η δήλωση εσόδων στο Ε2/E1. Αν εκμισθώνετε 3+ ακίνητα, τότε χρειάζεται έναρξη επιχείρησης με ΚΑΔ Airbnb.

Ε: Ποια έξοδα μπορώ να αφαιρέσω από τα έσοδα μου;
Απ.: Για εισόδημα από ακίνητα (1–2 ιδιώτες) υπάρχει τεκμαρτό ποσό 5% του ακαθαρίστου (χωρίς δικαιολογητικά) για συντήρηση/επισκευές . Αν δηλώνετε επιχειρηματικά (3+ ακινήτων), τότε επιτρέπονται όλες οι νόμιμες επιχειρηματικές δαπάνες (αναλώσιμα, κοινόχρηστα, διαχειρίσεις κ.ά.) αφού παρακρατηθεί 1,5% χαρτόσημο μόνο σε ενοίκια (από 2019 και μετά έχει καταργηθεί ο συμπληρωματικός φόρος).

Ε: Πώς αλλάζω τιμή ή ακύρωση κράτησης;
Απ.: Η Airbnb επιτρέπει αυτόματη δυναμική τιμολόγηση ανά πληρότητα και περίοδο. Για ακυρώσεις, ορίστε πολιτική (εύκαμπτη, μέτρια κ.ά.) μέσα στην πλατφόρμα σας. Νομικά, αν ακυρωθεί κράτηση και επιβάλειτε χρέωση στον επισκέπτη, υποβάλλετε τη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» για το ποσό αυτό (έως 20 του επόμενου μήνα)

Ε: Τι γίνεται αν δεν δηλώσω το Airbnb μου;
Απ.: Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει συνεχώς τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με τις φορολογικές δηλώσεις. Σε περίπτωση μη δήλωσης, μπορεί να επιβληθούν πρόστιμα (20% επί αδήλωτου εισοδήματος, κλπ.) και επιβάρυνση από το τμήμα φορολογίας εισοδήματος. Επομένως, η δήλωση ΜΗΤΡΩΟΥ και ΔΗΛΩΣΗ ΕΣΟΔΩΝ είναι υποχρεωτική.

Ε: Υπάρχει κόσμος που να κάνει κάτι αντίστοιχο;
Απ.: Ναι, λειτουργούν εταιρείες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας για βραχυχρόνιες μισθώσεις (π.χ. Smartbnb, AirDNA συμβουλευτικές), που αναλαμβάνουν απόλυτα όλη τη διαδικασία (φωτογράφηση, καθαριότητα, επικοινωνία, τιμολόγηση, έλεγχο πληρωμών κ.ά.) έναντι αμοιβής. Αν νιώθετε ότι δεν έχετε τον χρόνο ή τις γνώσεις για να ξεκινήσετε μόνοι σας, μπορείτε να συνεργαστείτε με τέτοιες υπηρεσίες. Οι αξιώσεις τους ποικίλλουν, αλλά συχνά δίνουν και συμβουλευτική για βελτιστοποίηση εσόδων. Σημ.: Ο ιδιοκτήτης παραμένει πάντοτε υπεύθυνος για τη νομιμότητα και τη φορολόγηση, ανεξαρτήτως αν χρησιμοποιήσει τρίτους διαχειριστές.

Ε: Πώς μπορώ να μάθω περισσότερα;
Απ.: H ΑΑΔΕ και άλλοι φορείς (π.χ. ΕΟΤ/Υπ. Τουρισμού) έχουν ανακοινώσεις και οδηγούς για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Συνεργαζόμενοι λογιστές και φοροτεχνικοί μπορούν να δώσουν εξατομικευμένες απαντήσεις. Επίσης, υπάρχουν εκπαιδευτικά σεμινάρια/webinars (με αμοιβή ή δωρεάν) από εταιρείες συμβουλευτικής ή ταξιδιωτικούς οργανισμούς. Αν υπάρχουν αλλαγές στα μέσα του έτους (π.χ. νέα ΦΕΚ, δελτία ΑΑΔΕ), ενημερώστε τακτικά τις επίσημες ιστοσελίδες (Aade.gr, touristikoiorganismos.gr).

Disclaimer: Ο οδηγός αυτός βασίζεται στις πληροφορίες που ίσχυαν το 2024–2025. Η νομοθεσία αλλάζει συχνά· οπωσδήποτε ελέγχετε τις επίσημες πηγές (ΦΕΚ, εγκύκλιοι ΑΑΔΕ κ.ά.) πριν αποφασίσετε ορισμένες ενέργειες. Το παρόν έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αντικαθιστά νομική ή φοροτεχνική συμβουλή.