Οδηγός ιδιοκτήτη · Ενημερώθηκε Αύγουστος 2026
Airbnb στην Αθήνα: Οδηγός για Ιδιοκτήτες
Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα αποδίδει, αλλά το 2026 συνοδεύεται από περισσότερες υποχρεώσεις από ποτέ: μητρώο ΑΑΔΕ, τέλος ανθεκτικότητας, νέες προδιαγραφές ασφάλειας. Ο οδηγός καλύπτει τι ισχύει, τι πληρώνετε και τι πρέπει να έχει το ακίνητό σας.
1. Νομικό πλαίσιο και κανονισμοί
Στην Ελλάδα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις διέπονται από ειδικές διατάξεις (άρθρο 111 ν.4446/2016 και μεταγενέστερες τροποποιήσεις). Μίσθωση έως 59 ημερών θεωρείται βραχυχρόνια και φορολογείται αναλόγως· από 60 ημέρες και πάνω αντιμετωπίζεται ως παραδοσιακή ενοικίαση.
Κριτήριο είναι η συμφωνημένη διάρκεια, όχι η πραγματική: ακόμα κι αν ο επισκέπτης αποχωρήσει νωρίτερα, η μίσθωση παραμένει όπως αρχικά δηλώθηκε.
Αν παρέχετε επιπλέον υπηρεσίες — καθημερινή καθαριότητα, πρωινό, υπηρεσίες υποδοχής — το ακίνητο ταξινομείται ως τουριστικό κατάλυμα και απαιτεί επαγγελματική άδεια λειτουργίας και έναρξη επιχείρησης. Με παροχή μόνο κλινοσκεπασμάτων, παραμένει στο απλό καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Χρειάζομαι άδεια ΕΟΤ;
Η υποχρέωση άδειας ΕΟΤ για ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα καταργήθηκε με τον Ν.4690/2020. Δεν υπάρχει «άδεια Airbnb» για ιδιώτες με έως 2 ακίνητα. Για επαγγελματική εκμετάλλευση ή 3+ ακίνητα ισχύουν πρόσθετες υποχρεώσεις (έναρξη επιχείρησης με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης) — δείτε την ενότητα 2.
2. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Κάθε ιδιοκτήτης που εκμισθώνει μέσω ψηφιακής πλατφόρμας πρέπει να εγγραφεί ηλεκτρονικά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε καταχώριση. Η εγγραφή γίνεται μέσω Taxisnet.
Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής
Μετά από κάθε ολοκληρωμένη ενοικίαση υποβάλλεται «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέσω της εφαρμογής της ΑΑΔΕ, έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Σε ακύρωση υποβάλλεται δήλωση ακύρωσης στις ίδιες προθεσμίες. Το Μητρώο οριστικοποιείται ετησίως έως τις 28 Φεβρουαρίου.
Έως 2 ακίνητα ή 3 και πάνω;
Με 1–2 ακίνητα δεν απαιτείται έναρξη επιχείρησης — μόνο εγγραφή στο μητρώο και δήλωση εισοδήματος ως ακίνητη περιουσία. Με 3 ή περισσότερα, η δραστηριότητα θεωρείται επαγγελματική και απαιτείται έναρξη με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης (55.20.11.6).
3. Υποχρεώσεις ασφάλειας και υγιεινής
Από τον Οκτώβριο του 2025 ισχύουν πρόσθετες προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι βασικές:
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης για το ακίνητο
- Πυροσβεστήρας σε ισχύ
- Ανιχνευτές καπνού
- Φωτισμός ασφαλείας και σήμανση διαδρομών διαφυγής
- Πιστοποιητικό απεντόμωσης / μυοκτονίας
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
- Στοιχεία επικοινωνίας υπηρεσιών έκτακτης ανάγκης
Οι έλεγχοι διενεργούνται από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, με πρόστιμα σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.
4. Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Από 1/1/2024 επιβλήθηκε τέλος ανθεκτικότητας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το τέλος βαρύνει τον επισκέπτη, εισπράττεται από τον ιδιοκτήτη με ειδικό στοιχείο είσπραξης και αποδίδεται μηνιαίως.
Ποσά 2026 (ν.5177/2025 · πηγή: ΑΑΔΕ):
| Περίοδος | Διαμερίσματα & μονοκατοικίες έως 80 τ.μ. | Μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. |
|---|---|---|
| Νοέμβριος – Μάρτιος | 2,00 € / διανυκτέρευση | 4,00 € / διανυκτέρευση |
| Απρίλιος – Οκτώβριος | 8,00 € / διανυκτέρευση | 15,00 € / διανυκτέρευση |
Παράδειγμα: διαμέρισμα 50 τ.μ. στην Αθήνα, 20 νύχτες τον Ιούνιο → 8 € × 20 = 160 € τέλος ανθεκτικότητας, επιπλέον του ναύλου.
Για σύγκριση: όταν πρωτοεφαρμόστηκε το τέλος (2024), τα ποσά ήταν 0,50 € / 1,50 € ανά διανυκτέρευση για κατοικίες έως 80 τ.μ. (χειμώνας / καλοκαίρι) και 4 € / 10 € για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. Με την ΚΥΑ Α.1202/2024 τα ποσά ανέβηκαν από 1/1/2025 στα σημερινά επίπεδα — για ένα μικρό διαμέρισμα το τέλος τετραπλασιάστηκε τον χειμώνα (0,50 € → 2 €) και υπερπενταπλασιάστηκε το καλοκαίρι (1,50 € → 8 €). Υπολογίστε το στην τιμολόγησή σας.
Η υποχρέωση απόδοσης ισχύει για όλους, ακόμα και για ιδιοκτήτες με ένα μόνο ακίνητο.
5. Φορολογία εσόδων από Airbnb
1–2 ακίνητα (ιδιώτες)
Το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται αυτοτελώς με κλιμακωτή κλίμακα. Δηλώνεται στο έντυπο Ε2 και μεταφέρεται στο Ε1. Δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο και δεν επιβάλλεται ΦΠΑ.
Από το φορολογικό έτος 2026 η κλίμακα είναι: 15 % έως 12.000 €, 25 % για 12.001–24.000 €, 35 % για 24.001–36.000 € και 45 % άνω των 36.000 €. Αναλυτικά παραδείγματα και όλες οι προθεσμίες στον ειδικό οδηγό: Φορολογία Airbnb 2026.
3+ ακίνητα ή παροχή υπηρεσιών
Θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Απαιτείται έναρξη επιχείρησης με τον κατάλληλο ΚΑΔ, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματικό, και ενδέχεται να ισχύει ΦΠΑ 13 %.
Εκπιπτόμενες δαπάνες
Για ιδιώτες με 1–2 ακίνητα ισχύει τεκμαρτή έκπτωση 5 % επί του ακαθαρίστου για συντήρηση και επισκευές, χωρίς δικαιολογητικά. Για επιχειρηματική δραστηριότητα εκπίπτουν οι νόμιμες επαγγελματικές δαπάνες.
6. Τιμές και έσοδα ανά περιοχή της Αθήνας
Ενδεικτικά στοιχεία αγοράς. Οι τιμές διαφέρουν ανάλογα με μέγεθος, εποχή, ανέσεις και ποιότητα καταχώρισης.
| Περιοχή | Μέση τιμή / βράδυ | Ενδεικτικά έσοδα / μήνα |
|---|---|---|
| Κολωνάκι | ~125 € | ~2.200 € (22 νύχτες) |
| Κουκάκι | ~100 € | ~1.540 € (15 νύχτες) |
| Γλυφάδα | ~80 € | ~1.400 € (18 νύχτες) |
Το Κολωνάκι, το Κουκάκι και η περιοχή της Ακρόπολης συγκεντρώνουν τις υψηλότερες τιμές λόγω κεντρικής θέσης και ζήτησης από city-break επισκέπτες. Η Γλυφάδα έχει διαφορετική εποχικότητα, με αιχμή το καλοκαίρι.
Υπολογίστε κόστη καθαρισμού, αναλωσίμων και συντήρησης περίπου 10–15 % των εσόδων για να καταλήξετε στα καθαρά.
Για τάξη μεγέθους: σύμφωνα με στοιχεία αγοράς του 2022, η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση στην Αθήνα ήταν περίπου 95 €, σε μια αγορά με ~12.000 ενεργά καταλύματα — οι κεντρικές γειτονιές (Κολωνάκι, Κουκάκι, Ακρόπολη) κινούνται σταθερά πάνω από τον μέσο όρο.
Παράδειγμα: studio 40 τ.μ. στο Κουκάκι με μέση τιμή 100 €/βράδυ και πληρότητα ~50 % (15 βράδια) αποφέρει περίπου 1.500 €/μήνα πριν από έξοδα και φόρους· διαμέρισμα 60 τ.μ. στο Κολωνάκι με πληρότητα 70 % φτάνει τα ~2.200 €/μήνα.
7. Πλεονεκτήματα και προκλήσεις
Πλεονεκτήματα
Η Αθήνα παραμένει κορυφαίος προορισμός με υψηλή ζήτηση για σύντομες διαμονές όλο τον χρόνο. Η βραχυχρόνια μίσθωση επιτρέπει ευέλικτη τιμολόγηση ανά εποχή και ζήτηση, αξιοποιεί αδρανή ακίνητα, και αποδίδει σημαντικά περισσότερα από τη μακροχρόνια μίσθωση όταν γίνεται σωστά.
Προκλήσεις
Οι υποχρεώσεις έχουν αυξηθεί: εγγραφή στο μητρώο, μηνιαίες δηλώσεις, έκδοση στοιχείων για το τέλος ανθεκτικότητας, προδιαγραφές ασφάλειας. Η πληρότητα επηρεάζεται από ανταγωνισμό και εποχικότητα, ενώ η εμπειρία του επισκέπτη — καθαριότητα, υποδοχή, υποστήριξη 24/7 — απαιτεί είτε χρόνο είτε εξωτερικούς συνεργάτες.
Η νομοθετική πυκνότητα των τελευταίων ετών (τροποποιήσεις ν.5073/2023, προδιαγραφές ν.5170/2025) προσθέτει πολυπλοκότητα. Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία και για κάθε διαμονή εκδίδεται ειδικό στοιχείο.
8. Οδηγός βήμα προς βήμα
-
Αξιολόγηση ακινήτου
Ελέγξτε αν βρίσκεται σε περιοχή ζήτησης. Βεβαιωθείτε ότι υπάρχει Wi-Fi, κλιματισμός και θέρμανση, λειτουργική κουζίνα και μπάνιο σε καλή κατάσταση.
-
Εγγραφή στην ΑΑΔΕ
Λάβετε τον ΑΜΑ μέσω Taxisnet πριν καταχωρίσετε το ακίνητο σε οποιαδήποτε πλατφόρμα.
-
Συμμόρφωση με τις προδιαγραφές ασφάλειας
Ασφάλιση, πυροσβεστήρας, ανιχνευτές καπνού, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό απεντόμωσης, φαρμακείο.
-
Επαγγελματικές φωτογραφίες
Φυσικό φως, καθαρός χώρος, σωστές γωνίες. Οι φωτογραφίες καθορίζουν το ποσοστό κλικ περισσότερο από κάθε άλλο στοιχείο.
-
Έρευνα ανταγωνισμού και τιμολόγηση
Μελετήστε αντίστοιχα ακίνητα στην περιοχή. Ορίστε τιμή βάσης, δυναμικές τιμές ανά εποχή και πολιτική ακυρώσεων.
-
Καταχώριση
Δημιουργήστε καταχώριση σε Airbnb, Booking.com και άλλα κανάλια. Συμπεριλάβετε τον ΑΜΑ στην περιγραφή.
-
Οργάνωση λειτουργίας
Ορίστε διαδικασία check-in/check-out, εξασφαλίστε καθαρισμό μετά από κάθε επισκέπτη, προμηθευτείτε λινά και αναλώσιμα.
-
Φορολογικές υποχρεώσεις
Μηνιαία απόδοση τέλους ανθεκτικότητας, Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής έως τις 20 κάθε μήνα, ετήσια δήλωση σε Ε2 και Ε1.
9. Check-list: τι πρέπει να έχει το ακίνητο
- Θέση — κοντά σε μετρό ή αξιοθέατα
- Καθαριότητα — υψηλά πρότυπα, τακτική συντήρηση
- Παροχές — Wi-Fi, κλιματισμός, πλήρης κουζίνα, σίδερο, στεγνωτήρας μαλλιών
- Επίπλωση — ποιοτικό στρώμα, καθαρά λινά, χώρος εργασίας
- Παρουσίαση — περιγραφή σε ελληνικά και αγγλικά, επαγγελματικές φωτογραφίες
- Ασφάλεια — κλειδαριά ασφαλείας, πυροσβεστήρας, ανιχνευτής καπνού
- Άνεση — αναλώσιμα καλωσορίσματος, self check-in με smart lock
- Ησυχία — διπλά τζάμια όπου είναι εφικτό
10. Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζομαι άδεια ΕΟΤ;
Η υποχρέωση για ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα καταργήθηκε το 2020. Απαιτείται εγγραφή στο μητρώο ΑΑΔΕ και τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων.
Πώς παίρνω Αριθμό Μητρώου Ακινήτου;
Ηλεκτρονικά μέσω Taxisnet. Με έως 2 ακίνητα ως ιδιώτης, με 3 και πάνω απαιτείται έναρξη επιχείρησης με ΚΑΔ 55.20.11.6. Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε καταχώριση.
Πόσες ημέρες θεωρούνται βραχυχρόνια μίσθωση;
Έως 59 ημέρες. Από 60 και πάνω θεωρείται μακροχρόνια.
Πώς φορολογούνται τα έσοδά μου;
Με 1–2 ακίνητα, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία με κλιμακωτή φορολόγηση. Με 3 ή περισσότερα, ως επιχειρηματικό εισόδημα με πιθανή υποχρέωση ΦΠΑ 13 %. Επιπλέον εισπράττεται και αποδίδεται το τέλος ανθεκτικότητας.
Πρέπει να εκδίδω αποδείξεις;
Όχι παραδοσιακές αποδείξεις, αλλά ειδικό στοιχείο είσπραξης για το τέλος ανθεκτικότητας σε κάθε μίσθωση. Τα καθαρά μισθώματα δηλώνονται συνολικά στη φορολογική δήλωση.
Πρέπει να κάνω έναρξη επιχείρησης;
Όχι για έως 2 ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες. Ναι για 3 και πάνω, ή αν παρέχετε υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων.
Ποια έξοδα εκπίπτουν;
Για ιδιώτες, τεκμαρτό 5 % επί του ακαθαρίστου χωρίς δικαιολογητικά. Για επιχειρηματική δραστηριότητα, όλες οι νόμιμες δαπάνες.
Τι γίνεται αν δεν δηλώσω;
Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τα στοιχεία των πλατφορμών με τις φορολογικές δηλώσεις. Η μη δήλωση επιφέρει πρόστιμα και πρόσθετους φόρους.
Πώς αλλάζω τιμές ή διαχειρίζομαι ακυρώσεις;
Οι πλατφόρμες υποστηρίζουν δυναμική τιμολόγηση ανά εποχή και πληρότητα, και εσείς ορίζετε την πολιτική ακυρώσεων. Αν σε ακύρωση χρεώσετε ποσό στον επισκέπτη, υποβάλλετε κανονικά «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» για το ποσό αυτό, έως τις 20 του επόμενου μήνα.
Πληρώνω ΕΝΦΙΑ ή άλλους φόρους;
Ο ΕΝΦΙΑ ισχύει κανονικά, όπως για κάθε ακίνητο. Δεν υπάρχει αφορολόγητο για εισόδημα από μισθώσεις, ενώ ΦΠΑ 13 % ενεργοποιείται μόνο σε επιχειρηματική δραστηριότητα (3+ ακίνητα ή πρόσθετες υπηρεσίες). Αναλυτικά στον οδηγό Φορολογία Airbnb 2026.
Πώς μπορώ να μάθω περισσότερα;
Οι επίσημες πηγές είναι η ΑΑΔΕ (aade.gr) και το Υπουργείο Τουρισμού· για εξατομικευμένες απαντήσεις, ένας φοροτεχνικός. Δείτε επίσης όλους τους οδηγούς ιδιοκτήτη μας — ή ρωτήστε μας απευθείας.
Μπορώ να αναθέσω τη διαχείριση;
Ναι. Εταιρείες διαχείρισης αναλαμβάνουν φωτογράφιση, καταχώριση, τιμολόγηση, επικοινωνία με επισκέπτες, καθαρισμό και συμμόρφωση. Ο ιδιοκτήτης παραμένει πάντα υπεύθυνος για τη νομιμότητα και τη φορολόγηση.
📎 Σχετικός οδηγός
Φορολογία Airbnb 2026: Πλήρης Οδηγός για Ιδιοκτήτες — η νέα κλίμακα 15–25–35–45 %, τεκμαρτή έκπτωση 5 %, τέλος ανθεκτικότητας, προθεσμίες δηλώσεων ΑΑΔΕ και παραδείγματα υπολογισμού.
Ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αντικαθιστά νομική ή φοροτεχνική συμβουλή. Η νομοθεσία αλλάζει συχνά — ελέγχετε τις επίσημες πηγές (ΦΕΚ, εγκύκλιοι ΑΑΔΕ) πριν από κάθε ενέργεια. Τελευταία ενημέρωση: Αύγουστος 2026.