Επιλέξτε Εταιρεία Διαχείρισης Airbnb στην Ελλάδα

Ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα (Αθήνα, Κυκλάδες, Κρήτη, Χαλκιδική κ.ά.) έχει γνωρίσει έξαρση, καθιστώντας τη σωστή διαχείριση ακίνητου κρίσιμη για τα κέρδη του ιδιοκτήτη. Μια επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης αναλαμβάνει όλες τις εργασίες (καταχώρηση αγγελίας, κρατήσεις, καθαρισμό, υποδοχή κ.ά.) με στόχο τη μεγιστοποίηση των εσόδων.

Σύμφωνα με σχετικές πηγές, η συνεργασία με ειδικούς μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική αύξηση εσόδων και εξοικονόμηση χρόνου για τον ιδιοκτήτη, ενώ βελτιώνει την εμπειρία των επισκεπτών (π.χ. άψογη εξυπηρέτηση, καλύτερες κριτικές). Ωστόσο, η επιλογή του σωστού μοντέλου διαχείρισης απαιτεί προσοχή – δείτε παρακάτω τι πρέπει να προσέξετε και πώς συγκρίνονται οι επιλογές.

Τι να προσέξει ο ιδιοκτήτης όταν αναθέτει τη διαχείριση

• Νομική & φορολογική συμμόρφωση: Ελέγξτε ότι η εταιρεία έχει τα απαραίτητα δικαιολογητικά (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ, ΑΦΜ, ό,τι προβλέπει ο νόμος). Από 1/10/2025 όλοι οι οικοδεσπότες οφείλουν υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης που καλύπτει ζημιές/ατυχήματα, όπως και πιστοποιητικά πυρασφάλειας, απεντόμωσης κ.λπ. Δείτε επίσης τις νέες οδηγίες της ΑΑΔΕ για δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης.

• Διαφάνεια κόστους: Ζητήστε πλήρη ανάλυση χρεώσεων και ποσοστών πριν υπογράψετε. Σύμφωνα με ειδικούς, “Πρέπει να ζητάτε πάντα πλήρη διαφάνεια για όλα τα κόστη πριν υπογράψετε συμβόλαιο”. Συγκρίνετε προσφορές (π.χ. σταθερή αμοιβή ή ποσοστό επί των εσόδων) και βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν κρυφά έξοδα.

• Παρεχόμενες υπηρεσίες: Ελέγξτε τι ακριβώς περιλαμβάνει η διαχείριση. Μια ολοκληρωμένη υπηρεσία πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον: καταχώρηση/βελτιστοποίηση αγγελίας (επαγγελματικές φωτογραφίες, SEO) 24/7 διαχείριση κρατήσεων και επικοινωνίας με τους επισκέπτες, υποδοχή/παράδοση κλειδιών, καθαρισμό και συντήρηση ακινήτου μεταξύ κρατήσεων, διαχείριση προβλημάτων σε πραγματικό χρόνο και δυναμική τιμολόγηση με βάση τη ζήτηση. Επιβεβαιώστε τι περιλαμβάνεται (π.χ. καθαρισμός, λινάτσα, τεχνική υποστήριξη) και τι κοστίζει επιπλέον.

• Τοπική παρουσία και υποστήριξη: Προτιμήστε διαχειριστές με τοπική ομάδα κοντά στην περιοχή του ακινήτου σας. Έτσι εξασφαλίζεται άμεση ανταπόκριση σε έκτακτα προβλήματα (βλάβες, ανάγκες συντήρησης), προσωπική υποδοχή (check-in) των επισκεπτών και ποιοτικός καθαρισμός. Για παράδειγμα, η ελληνική εταιρεία SmartBNB διαθέτει προσωπικό στην Αθήνα και Κυκλάδες ώστε να φροντίζει τους επισκέπτες επί τόπου. Οι μεγάλες ξένες PMS συνήθως είναι απομακρυσμένες, πράγμα που μπορεί να επιβαρύνει την επικοινωνία και την ταχύτητα επίλυσης προβλημάτων.

Ένα παράδειγμα «φωτεινού» σπιτιού που διαχειρίζονται επαγγελματίες – πλήρης καθαρισμός, μοντέρνα επίπλωση και φροντίδα κατά το check-in οδηγούν σε άριστες κριτικές

• Εμπειρία & κριτικές: Ελέγξτε την αξιοπιστία και την εμπειρία της εταιρείας. Επιλέξτε εταιρείες με «αποδεδειγμένη εμπειρία στον χώρο και θετικά σχόλια από πελάτες» Αναζητήστε κριτικές παλαιών συνεργατών ή ζητήστε συστάσεις. Μια εταιρεία με καλό όνομα αντανακλάται σε καλύτερες υπηρεσίες για εσάς.

• Τεχνολογία & αναφορές: Σημαντικό είναι η χρήση σύγχρονων εργαλείων (PMS, dynamic pricing, multi-channel listing). Ζητήστε αν παρέχεται owner portal ή αναλυτικές αναφορές εσόδων, ώστε να βλέπετε σε πραγματικό χρόνο τις κρατήσεις και τα έσοδα του ακινήτου σας. Όπως επισημαίνεται, οι επαγγελματίες παρέχουν «οικονομική διαχείριση και αναφορές εσόδων για διαφάνεια»

• Οικονομικά & Πληρωμές: Ρωτήστε πώς και πότε καταβάλλονται τα χρήματα στον ιδιοκτήτη (π.χ. εβδομαδιαία ή μηνιαία καταβολή στον τραπεζικό σας λογαριασμό). Διασφαλίστε ότι η εταιρεία αναλαμβάνει την απόδοση του ΦΠΑ και των φορολογικών υποχρεώσεων.

• Ασφάλεια & κίνδυνοι: Επιβεβαιώστε ότι παρέχεται κάλυψη για ζημιές στο ακίνητο ή ανεπιθύμητα περιστατικά (π.χ. ασφάλεια για το προσωπικό του ακινήτου, εγγύηση ζημιών). Ζητήστε στοιχεία για τη διαδικασία αποζημιώσεων σε περίπτωση βλάβης από φιλοξενούμενο.

• Προσωπική χρήση ακίνητου: Αν σκοπεύετε να χρησιμοποιείτε το ακίνητο μερικώς, ρωτήστε αν μπορείτε να μπλοκάρετε ημερομηνίες για προσωπική σας χρήση. Συμφωνήστε από πριν πώς δηλώνονται οι μέρες που το ακίνητο δεν είναι προς ενοικίαση.

Freelancer vs Εταιρεία διαχείρισης – Ποια επιλογή συμφέρει;

Οι ιδιοκτήτες συχνά συγκρίνουν τη λύση freelancer (μεμονωμένου διαχειριστή) με τις εταιρείες διαχείρισης:

• In-house (από τον ιδιοκτήτη): Δεν πληρώνετε προμήθεια, όμως αναλαμβάνετε όλα τα καθήκοντα. Αυτό σημαίνει πολύωρη ενασχόληση με κρατήσεις, καθαρισμούς, check-in/out κ.ά. Επίσης, αν απουσιάζετε (π.χ. ταξίδι), δεν υπάρχει backup. Η απόδοση μπορεί να είναι χαμηλότερη, καθώς δεν διαθέτετε επαγγελματικά κανάλια προώθησης ή εργαλεία δυναμικής τιμολόγησης.

• Freelancer/Co-host: Τοπικός ιδιώτης διαχειριστής αναλαμβάνει μέρος των εργασιών. Πλεονέκτημα: πιο φθηνό σε σχέση με εταιρεία (συνήθως 10–20% των εσόδων) και άμεση, προσωπική επαφή. Μειονέκτημα: περιορισμένη εμβέλεια (συνεργάζεται ίσως μόνο με Airbnb), λιγότερο επαγγελματική υποδομή (πχ. δεν προσφέρει πάντα 24/7 υποστήριξη) και έλλειψη εφεδρειών (δηλ. ένα άτομο – τι γίνεται αν αρρωστήσει;).

• Μεγάλη ξένη PMS εταιρεία: Προσφέρει συνήθως προηγμένα εργαλεία (π.χ. αυτοματοποίηση κρατήσεων, σύνδεση με Booking/Vrbo) και έμπειρη ομάδα χωρίς τοπική παρουσία. Πληρώνετε όμως υψηλότερο κόστος (όπως αναφέρουν, συνήθως 10–30% των εσόδων ). Συχνά οι εξυπηρετήσεις (καθαρισμός, maintenance) ανατίθενται σε συνεργεία του εξωτερικού. Δεν υπάρχει απευθείας ελληνική υποστήριξη, κάτι που μπορεί να δυσκολεύει την αντιμετώπιση τοπικών προβλημάτων.

• Ελληνική εταιρεία με τοπική ομάδα (π.χ. SmartBNB): Συνδυάζει επαγγελματική τεχνογνωσία και τοπική παρουσία. Πληρώνετε ένα σταθερό ποσοστό επί των εσόδων (π.χ. SmartBNB 20% ), αλλά σε αντάλλαγμα έχετε πλήρη διαχείριση (listing σε 50+ κανάλια, διαχείριση κρατήσεων, καθαρισμό, υποδοχή, 24/7 υποστήριξη). Η τοπική ομάδα βεβαιώνει άμεση ανταπόκριση σε Αθήνα, Κυκλάδες κ.λπ., και διαφάνεια στη διαδικασία (π.χ. δίνεται αναλυτική αναφορά εσόδων ). Ως παράδειγμα, η SmartBNB προωθεί ακίνητα ταυτόχρονα σε πάνω από 50 διεθνείς πλατφόρμες (π.χ. Airbnb, Booking, Tripadvisor) σημειώνοντας διπλασιασμό κρατήσεων για πελάτες της

Σύγκριση μοντέλων διαχείρισης

Χαρακτηριστικό / ΜοντέλοIn-house (ιδιοκτήτης μόνος)Freelancer / Co-hostΞένη PMS εταιρείαSmartBNB (ελληνική)

Κόστος

0% (δικό σας χρέος μόνο χρόνος)~10–20% επί εσόδων (διαπραγματεύσιμο)~10–30% επί εσόδωνd (+ πιθανή σταθερή συνδρομή)20% (SmartBNB: full management)

ΥπηρεσίεςΟ ιδιοκτήτης κάνει όλα: καταχώρηση, επικοινωνία, καθαρισμός κ.λπ.Μερική κάλυψη: π.χ. κρατήσεις και check-in, αλλά συχνά χωρίς 24/7 service Πλήρης: καταχώρηση & βελτιστοποίηση, 24/7 επικοινωνία, καθαρισμοί, συντήρηση (συμβεβλημένα συνεργεία), οικονομική διαχείριση

Πλήρης: listing, διαχείριση κρατήσεων, πολύ-καναλική προβολή, καθαρισμοί, τοπική υποδοχή, 24/7 υποστήριξη, αναφορές εσόδων

Τεχνολογία & εργαλείαΚαμία εξειδίκευση (Airbnb app μόνο)Περιορισμένα εργαλεία (αν διαθέτει ίδιο PMS)Σύγχρονο PMS και δυναμική τιμολόγηση, δυνατότητα σύνδεσης σε Booking/VrboΣύγχρονα εργαλεία (δικό του PMS, SmartLens analytics, διαχείριση πολυ-καναλική)

Τοπική παρουσίαΠλήρης (ο ιδιοκτήτης είναι επιτόπου)Συχνά ναι (τοπικός συνεργάτης), αλλά όχι 24/7Όχι (όλοι απομακρυσμένα, τοπικές εργασίες μέσω άλλων)Ναι, ομάδα σε Ελλάδα (Αθήνα, Κυκλάδες κλπ.) που αναλαμβάνει υποδοχές/ελέγχους on-site

Διαφάνεια/ΑξιοπιστίαΥψηλή (εσείς χειρίζεστε προσωπικά)Μεσαία (εξαρτάται από τον άνθρωπο)Μεγάλη εταιρική δομή, αλλά κάποιες πρακτικές μπορεί να μην είναι ξεκάθαρεςΥψηλή (διεξοδική αναφορά εσόδων, καθημερινή ενημέρωση, ελληνική νομοθεσία)

ΕυελιξίαΟ μέγιστος έλεγχος – μπορείτε να μπλοκάρετε ημερομηνίες για ιδία χρήσηΚαλή (συμφωνημένα ωράρια, αλλά λιγότερα)Περιορισμένη (κανονισμοί εταιρείας, χρόνους κατανομής κέρδους)Καλή (εξειδικευμένο SLA με όρους)

Οι παραπάνω συγκρίσεις δείχνουν ότι κάθε επιλογή έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα: ο ιδιοκτήτης εξοικονομεί χρήματα αλλά καταναλώνει πολύ χρόνο και κόπο, ενώ οι εταιρείες διαχείρισης «χωρίζουν τον φόρτο» έναντι αμοιβής.

Βήματα για την επιλογή εταιρείας διαχείρισης

1. Έρευνα αγοράς: Συγκεντρώστε στοιχεία από διάφορες εταιρείες/διαχειριστές (τοπικές και διεθνείς).

2. Αίτημα αναλυτικών προσφορών: Ζητήστε γραπτά τιμολόγια με όλες τις χρεώσεις και υπηρεσίες (π.χ. καθαρισμός, συντήρηση) και συγκρίνετέ τα σύμφωνα με τον πίνακα ανωτέρω.

3. Συνεντεύξεις: Συζητήστε απευθείας με πιθανούς διαχειριστές. Ρωτήστε για τη διαδικασία υποδοχής, καθαρισμού, ενημέρωσης εσόδων, καθώς και για την ανταπόκριση σε έκτακτα προβλήματα.

4. Ελέγξτε κριτικές & συμβόλαια: Ελέγξτε κριτικές άλλων ιδιοκτητών (π.χ. σε forum ή κοινωνικά δίκτυα). Διαβάστε προσεκτικά το συμβόλαιο: εξετάστε με ποιους όρους λύεται (π.χ. προθεσμία, ποινές).

5. Επιλογή & συμφωνία: Επιλέξτε τον πιο διαφανή και αξιόπιστο συνεργάτη, αφού ζυγίσετε κόστος και υπηρεσίες. Φροντίστε η συμφωνία να αναφέρει ξεκάθαρα όλα όσα συζητήσατε.

Συχνές ερωτήσεις

• Πόσο κοστίζει η διαχείριση; Όπως αναφέρουν οι οδηγίες αγοράς, οι τιμές συνήθως κυμαίνονται γύρω στο 10–30% των εσόδων ανάλογα με το πακέτο υπηρεσιών. Οι ελληνικές εταιρείες (π.χ. SmartBNB) ανακοινώνουν σταθερά ποσοστά, όπως 20% για πλήρη διαχείριση.

• Ποιος διαχειρίζεται τα έσοδα; Συνήθως ο διαχειριστής λαμβάνει τα έσοδα από τις πλατφόρμες και σας τα αποδίδει (κατά κανόνα) εβδομαδιαία ή μηνιαία, αφού αφαιρέσει το ποσοστό του. Βεβαιωθείτε ότι θα έχετε αναλυτική κατάσταση εσόδων.

• Έχω πρόσβαση σε Owner Portal/Αναφορές; Ελέγξτε αν η εταιρεία παρέχει πλατφόρμα ιδιοκτήτη όπου βλέπετε κρατήσεις και έσοδα. Καλές εταιρείες παρέχουν τέτοια εργαλεία και στέλνουν τακτικά αναφορές (διαφανούς οικονομικής διαχείρισης)

• Διαχειρίζονται και άλλες πλατφόρμες (Booking, Vrbo); Αν θέλετε μεγαλύτερη προβολή, επιλέξτε διαχειριστή που αναρτά το ακίνητο σε πολλαπλά κανάλια. Η SmartBNB, για παράδειγμα, προωθεί τα ακίνητα σε 50+ κανάλια, αυξάνοντας τις κρατήσεις.

• Μπορώ να χρησιμοποιήσω το ακίνητο προσωπικά; Συζητήστε το νωρίς: κάποιες εταιρείες επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη να κρατά συγκεκριμένες ημερομηνίες κλειστές για ιδία χρήση χωρίς να χρεώνεται προμήθεια. Συμφωνήστε τις λεπτομέρειες στην αρχή.

Κάλεσμα για δράση

Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα; Δείτε πώς λειτουργεί η SmartBNB στην Αθήνα και στις Κυκλάδες – ζητήστε παρουσίαση σήμερα για να αυξήσετε τα έσοδα του ακινήτου σας! Εμπιστευθείτε επαγγελματίες με ελληνική εμπειρία και τοπική υποστήριξη για να πάρετε τα μέγιστα χωρίς άγχος.