Στα ακίνητα που διαχειριζόμαστε στη Μύκονο, η μέση βραδιά είναι 247 € και η διάμεση 164 €. Η απόσταση ανάμεσα στα δύο είναι 51% — η μεγαλύτερη από κάθε προορισμό του χαρτοφυλακίου μας. Αν τιμολογείτε με βάση τον μέσο όρο, κάνετε λάθος και προς τις δύο κατευθύνσεις ταυτόχρονα.
Τι σημαίνει η απόσταση μέσης και διάμεσης
Η διάμεση τιμή είναι η τιμή της «μεσαίας» βραδιάς: οι μισές πουλήθηκαν φθηνότερα, οι μισές ακριβότερα. Όταν ο μέσος όρος είναι πολύ ψηλότερα, σημαίνει ότι λίγες πολύ ακριβές βραδιές τραβούν τον αριθμό επάνω.
Δείτε πόσο διαφέρει αυτό ανά προορισμό:
| Προορισμός | Μέση βραδιά | Διάμεση | Απόσταση |
|---|---|---|---|
| Μύκονος | 247 € | 164 € | 51% |
| Κρήτη | 121 € | 95 € | 27% |
| Αθήνα | 70 € | 61 € | 15% |
| Σαντορίνη | 155 € | 139 € | 12% |
| Μήλος | 331 € | 301 € | 10% |
Στη Σαντορίνη και τη Μήλο η τιμή είναι σχετικά ομοιόμορφη μέσα στη σεζόν. Στη Μύκονο δεν είναι: η χρονιά στηρίζεται σε λίγες εβδομάδες που πουλούν πολύ ακριβά, και σε πολλές που πουλούν κοντά στα 164 €.
Πού βρίσκονται αυτές οι εβδομάδες
| Μήνας | Μερίδιο κρατήσεων | Μερίδιο εσόδων |
|---|---|---|
| Απρίλιος | 2,9% | 0,7% |
| Μάιος | 7,0% | 5,1% |
| Ιούνιος | 14,6% | 16,3% |
| Ιούλιος | 23,1% | 32,9% |
| Αύγουστος | 23,9% | 28,1% |
| Σεπτέμβριος | 15,2% | 13,4% |
| Οκτώβριος | 4,3% | 3,3% |
Ο Ιούλιος φέρνει το 32,9% των ετήσιων εσόδων από το 23,1% των κρατήσεων. Αυτή η απόκλιση — περισσότερα έσοδα από ό,τι κρατήσεις — είναι ακριβώς το φαινόμενο που τραβά τον μέσο όρο στα 247 €. Ιούνιος έως Σεπτέμβριος μαζί δίνουν το 90,7% των εσόδων.
Το λάθος της μίας τιμής
Ένας ιδιοκτήτης που ορίζει «τιμή σεζόν» κοντά στον μέσο όρο των 247 € παθαίνει δύο πράγματα:
Τον Μάιο και τον Οκτώβριο μένει άδειος
Αυτοί οι μήνες φέρνουν μαζί 11,3% των κρατήσεων αλλά μόνο 8,4% των εσόδων — δηλαδή πουλούν σαφώς κάτω από τον μέσο όρο. Στα 247 € δεν πουλούν καθόλου.
Τον Ιούλιο πουλά φθηνά
Στην καρδιά της αιχμής, η αγορά αντέχει πολύ περισσότερα από 247 €. Ένα ακίνητο που πουλά την πρώτη εβδομάδα του Αυγούστου στη μέση τιμή της σεζόν αφήνει το μεγαλύτερο περιθώριο της χρονιάς πάνω στο τραπέζι.
Οι δύο ταχύτητες της ζήτησης
Ο διάμεσος χρόνος κράτησης στη Μύκονο είναι 23 ημέρες, αλλά αυτός ο αριθμός κρύβει δύο εντελώς διαφορετικά κοινά:
- 1ο τεταρτημόριο: 1 ημέρα. Το ένα τέταρτο κλείνει την προηγούμενη ή την ίδια μέρα.
- 3ο τεταρτημόριο: 62 ημέρες. Το ανώτερο τέταρτο κλείνει πάνω από δύο μήνες πριν.
- Συνολικά: 34,4% μέσα στην εβδομάδα, 43,0% πάνω από έναν μήνα πριν.
Η ίδια εβδομάδα του Αυγούστου πωλείται και τον Απρίλιο σε κάποιον που σχεδιάζει, και το ίδιο απόγευμα σε κάποιον που αποφασίζει επιτόπου. Και οι δύο πρέπει να βρουν σωστή τιμή — και δεν είναι η ίδια.
Τα κανάλια δεν φέρνουν τον ίδιο πελάτη
| Κανάλι | Μερίδιο | Μέση βραδιά | Διάμεσος χρόνος κράτησης |
|---|---|---|---|
| Airbnb | 44,7% | 270 € | 21 ημέρες |
| Λοιπά κανάλια | 31,5% | 218 € | 8 ημέρες |
| Booking.com | 18,4% | 231 € | 56 ημέρες |
| Απευθείας | 5,3% | 273 € | 9 ημέρες |
Η Booking.com φέρνει μόλις το 18,4% του όγκου αλλά κλείνει 56 ημέρες πριν από την άφιξη — είναι το κανάλι που γεμίζει την αιχμή πριν φτάσει η αιχμή. Τα λοιπά κανάλια κλείνουν σε 8 ημέρες και μαζεύουν ό,τι έμεινε. Κλείνοντας ένα από αυτά δεν χάνετε ποσοστό· χάνετε ένα ολόκληρο χρονικό παράθυρο της σεζόν.
Το μονόνυχτο
Μία στις πέντε κρατήσεις στη Μύκονο — 20,0% — διαρκεί μία μόνο νύχτα. Είναι το υψηλότερο ποσοστό από κάθε προορισμό μας. Λειτουργικά είναι το ακριβότερο είδος κράτησης: πλήρης καθαρισμός, πλήρης αλλαγή λινών και πλήρης υποδοχή για ένα βράδυ.
Μέσα στην αιχμή, στα επίπεδα τιμών του Ιουλίου, εξακολουθεί να είναι τα καλύτερα χρήματα του ημερολογίου. Εκτός αιχμής συνήθως δεν είναι — και εκεί ακριβώς έχει νόημα ένα ελάχιστο διαμονής, όχι σαν μόνιμη ρύθμιση αλλά σαν εποχική.
Η βραδιά ανά έτος
195 € το 2019, 179 € το 2020, 251 € το 2021, 227 € το 2022, 214 € το 2023, 221 € το 2024, 291 € το 2025 και 285 € το 2026 (Ιανουάριος–Αύγουστος). Τα δύο τελευταία χρόνια είναι πάνω από κάθε χρονιά μετά το 2018. Μέρος αυτού είναι το νησί και μέρος η σύνθεση του χαρτοφυλακίου μας, που αλλάζει από χρόνο σε χρόνο.
Πρακτικό παράδειγμα
Βίλα με πισίνα κοντά στον Ορνό, με μία τιμή για Ιούνιο–Σεπτέμβριο.
- Τον Ιούλιο, όταν η αγορά αντέχει τα περισσότερα, πουλά στη μέση τιμή.
- Τον Μάιο και τον Οκτώβριο, που μαζί είναι 11,3% των κρατήσεων, δεν πουλά.
- Δεν διαχωρίζει τον αγοραστή των 62 ημερών από αυτόν της μίας — τους δίνει την ίδια τιμή.
Καμία διόρθωση δεν απαιτεί επένδυση στο ακίνητο: απαιτεί τιμή που κινείται ανά εβδομάδα μέσα στη σεζόν και ανά ημέρα στις τελευταίες δύο εβδομάδες.
Πώς μοιάζει μια σωστή καμπύλη τιμών
Δεν χρειάζεται πολυπλοκότητα — χρειάζεται να αναγνωρίζει ότι η σεζόν δεν είναι ενιαία. Ενδεικτικά επίπεδα, με βάση το πού βρίσκονται πραγματικά τα έσοδα:
- Απρίλιος–Μάιος: κάτω από τη διάμεση. Στόχος είναι η πληρότητα, όχι η τιμή· μαζί δίνουν 5,8% των εσόδων.
- Ιούνιος: κοντά στη διάμεση και ανοδικά μέσα στον μήνα.
- Ιούλιος–Αύγουστος: εδώ βρίσκεται το 61% των εσόδων. Η τιμή κινείται ανά εβδομάδα, όχι ανά μήνα.
- Σεπτέμβριος: ακόμη 13,4% των εσόδων — δεν είναι τέλος σεζόν.
- Οκτώβριος: επιθετικά χαμηλά για να κλείσει η χρονιά με πληρότητα.
Το κρίσιμο σημείο δεν είναι τα επίπεδα αλλά ο ρυθμός αλλαγής: σε μια αγορά όπου το ένα τέταρτο κλείνει μέσα σε 24 ώρες, μια τιμή που δεν αναθεωρείται καθημερινά τον Ιούλιο αφήνει χρήματα σε κάθε βραδιά.
Τι να ελέγξετε στο δικό σας ακίνητο
- Πόσο απέχει η δική σας μέση από τη διάμεση βραδιά; Αν απέχει λιγότερο από 20%, πιθανότατα δεν εκμεταλλεύεστε την αιχμή.
- Πουλήσατε βραδιές του Αυγούστου πριν από τον Μάιο; Σε ποια τιμή;
- Είστε παρόντες και στα τέσσερα κανάλια, ή μόνο σε αυτό που κλείνει 21 ημέρες πριν;
- Δέχεστε μονόνυχτα εκτός αιχμής, όπου το λειτουργικό κόστος δεν καλύπτεται;
Συμπέρασμα
Στη Μύκονο ο μέσος όρος είναι ο χειρότερος οδηγός τιμολόγησης που υπάρχει. Η χρονιά κρίνεται σε λίγες εβδομάδες όπου η αγορά πληρώνει πολλαπλάσια, και χάνεται σε μήνες όπου τα 247 € είναι απλώς πολύ ακριβά. Η δουλειά είναι να ξεχωρίσετε τις δύο περιπτώσεις — και αυτό δεν γίνεται με μία τιμή.
Δείτε πώς δουλεύουμε στη διαχείριση Airbnb στη Μύκονο ή ζητήστε δωρεάν εκτίμηση εσόδων.
Πηγή: αρχείο κρατήσεων Smartbnb για τα ακίνητα που διαχειριζόμαστε στη Μύκονο, Μάιος 2012 – Αύγουστος 2026. Η βραδιά είναι ακαθάριστο έσοδο διαμονής ανά διανυκτέρευση, χωρίς καθαρισμούς, τέλη ή προμήθειες.
Θέλετε να δείτε τι μπορεί να αποδώσει το ακίνητό σας στη Μύκονο;
Δείτε επίσης: Διαχείριση Airbnb στη Μύκονο · Οδηγοί ιδιοκτήτη. Τα στοιχεία κρατήσεων προέρχονται από το χαρτοφυλάκιο της Smartbnb· συγκεντρωτικά μεγέθη με λιγότερες από 20 κρατήσεις δεν δημοσιεύονται.