Κέντρο
Γύρω από την Αριστοτέλους και την παραλία. Η μεγαλύτερη ζήτηση όλο τον χρόνο, με μείγμα τουρισμού, επαγγελματικών ταξιδιών και σαββατοκύριακων.
Κέντρο · Λαδάδικα · Καλαμαριά
Διαχείριση Airbnb στη Θεσσαλονίκη
Η Θεσσαλονίκη είναι αστική αγορά, όχι εποχική. Η ζήτηση υπάρχει και τον χειμώνα, κι αυτό αλλάζει εντελώς τον τρόπο που τιμολογείται και προβάλλεται ένα ακίνητο.
✓Στην Ελλάδα από το 2017
✓Τοπική ομάδα στη Θεσσαλονίκη
✓Εβδομαδιαίες πληρωμές
Περιοχές που καλύπτουμε στη Θεσσαλονίκη
Από το κέντρο μέχρι την Καλαμαριά, κάθε περιοχή έχει διαφορετικό κοινό και διαφορετική διάρκεια διαμονής.
Λαδάδικα
Η περιοχή της εστίασης και της νυχτερινής ζωής. Σύντομες διαμονές, νεότερο κοινό και έντονη ζήτηση τα σαββατοκύριακα.
Άνω Πόλη
Η παλιά πόλη με τα κάστρα και τη θέα στον Θερμαϊκό. Επισκέπτες που αναζητούν χαρακτήρα και ησυχία, με μεγαλύτερες διάρκειες διαμονής.
Καλαμαριά
Πιο οικογενειακή περιοχή με ζήτηση από επαγγελματίες και επισκέπτες που μένουν περισσότερες μέρες, σε πιο ήπιο ανταγωνιστικό περιβάλλον.
Ναυαρίνου
Φοιτητική και εμπορική καρδιά της πόλης, με σταθερή ροή επισκεπτών και ζήτηση για μικρότερα, καλά συνδεδεμένα διαμερίσματα.
Τι αναλαμβάνουμε για το ακίνητό σας
Ολοκληρωμένη διαχείριση, ώστε να μην ασχολείστε με την καθημερινότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Δυναμική τιμολόγηση με βάση τη ζήτηση, την εποχή και τις εκδηλώσεις της πόλης
- Προβολή σε Airbnb, Booking.com, Vrbo και 50+ κανάλια
- Συντονισμός καθαρισμών και λινών ανάμεσα σε κάθε κράτηση
- Υποδοχή, check-in και check-out επισκεπτών
- Επικοινωνία με τους επισκέπτες 24/7
- Owners Portal με κρατήσεις, έσοδα και αναφορές σε πραγματικό χρόνο
Η ζήτηση στη Θεσσαλονίκη
Σε αντίθεση με τα νησιά, η Θεσσαλονίκη δεν έχει σεζόν με την κλασική έννοια. Η ζήτηση κατανέμεται σε όλο τον χρόνο και προέρχεται από τουρισμό πόλης, επαγγελματικά ταξίδια, συνέδρια και επισκέπτες από τα Βαλκάνια που φτάνουν οδικώς.
Αυτό σημαίνει ότι η τιμολόγηση δουλεύει σε εβδομαδιαίο κύκλο και όχι σε μηνιαίο: τα σαββατοκύριακα και οι περίοδοι εκδηλώσεων αποτιμώνται διαφορετικά από τις καθημερινές, όπου κυριαρχεί το επαγγελματικό κοινό.
Οι μεγάλες διοργανώσεις της πόλης δημιουργούν αιχμές που πρέπει να προβλεφθούν έγκαιρα. Ένα ακίνητο που έχει ήδη κλείσει σε χαμηλή τιμή πριν ανακοινωθούν οι ημερομηνίες χάνει το μεγαλύτερο περιθώριο της χρονιάς.
Τι δείχνει το αρχείο κρατήσεών μας για τη Θεσσαλονίκη
Στοιχεία από τις κρατήσεις των δικών μας ακινήτων στην πόλη, 2012–2026.
32 %Των κρατήσεων γίνεται Νοέμβριο–ΜάρτιοΤο υψηλότερο χειμερινό ποσοστό από κάθε αγορά που καλύπτουμε — πάνω ακόμη και από την Αθήνα (26 %).
4 ημέρεςΔιάμεσος χρόνος κράτησηςΤο 57,6 % κλείνεται σε λιγότερο από μία εβδομάδα και μόλις το 5,6 % πάνω από έναν μήνα πριν.
67 €Μέση τιμή ανά βραδιάΔιάμεση 60 €. Η πιο συμπιεσμένη κατανομή τιμών από κάθε αγορά μας: λίγες ακραίες βραδιές.
4,1 νύχτεςΜέση διάρκεια διαμονήςΠάνω από το ένα τρίτο των κρατήσεων (35,9 %) είναι δίνυχτα.
Η Θεσσαλονίκη έχει το πιο ισορροπημένο ημερολόγιο από κάθε προορισμό που καλύπτουμε. Κορυφαίος μήνας δεν είναι κάποιος του καλοκαιριού αλλά ο Μάιος (12,2 % των ετήσιων εσόδων), και ο Οκτώβριος αποδίδει όσο ο Αύγουστος (10,5 % και οι δύο). Ένα ακίνητο εδώ δεν ζει από δύο μήνες — ζει από δώδεκα, αν το ημερολόγιο δουλευτεί και τον χειμώνα.
Το κανάλι είναι επίσης αντίστροφο από τα νησιά: η Booking.com φέρνει πάνω από τις μισές κρατήσεις (53,9 %) έναντι 33,7 % της Airbnb. Ένα κατάλυμα που προβάλλεται μόνο στην Airbnb αφήνει έξω το μεγαλύτερο κανάλι της πόλης.
Η ίδια μέτρηση για κάθε αγορά μας: ο ορίζοντας κράτησης, 2012–2026.
Πηγή: τα δεδομένα κρατήσεων της Smartbnb, 2012–2026. Η τιμή ανά βραδιά είναι ακαθάριστο έσοδο διαμονής ανά διανυκτέρευση, χωρίς καθαρισμούς, τέλη ή προμήθειες. Τα μεγέθη περιγράφουν το χαρτοφυλάκιο που διαχειριζόμαστε — δεν αποτελούν δείκτη τιμών της συνολικής αγοράς.
Η χρονιά μήνα προς μήνα στη Θεσσαλονίκη
Πώς μοιράζονται οι κρατήσεις και τα έσοδα στους δώδεκα μήνες, στα ακίνητα που διαχειριζόμαστε.
| Μήνας | Μερίδιο κρατήσεων | Μερίδιο εσόδων |
|---|---|---|
| Ιανουάριος | 5,1 % | 5,1 % |
| Φεβρουάριος | 4,9 % | 4,4 % |
| Μάρτιος | 7,3 % | 5,3 % |
| Απρίλιος | 10,0 % | 9,8 % |
| Μάιος | 10,5 % | 12,2 % |
| Ιούνιος | 8,4 % | 8,6 % |
| Ιούλιος | 8,9 % | 9,9 % |
| Αύγουστος | 9,1 % | 10,5 % |
| Σεπτέμβριος | 11,3 % | 11,4 % |
| Οκτώβριος | 9,4 % | 10,5 % |
| Νοέμβριος | 7,0 % | 5,8 % |
| Δεκέμβριος | 8,1 % | 6,6 % |
Δεν υπάρχει σεζόν στη Θεσσαλονίκη — υπάρχει χρονιά. Ο μεγαλύτερος μήνας σε έσοδα είναι ο Μάιος (12,2 %), ο δεύτερος ο Σεπτέμβριος (11,4 %), και ο Οκτώβριος αποδίδει ακριβώς όσο ο Αύγουστος (10,5 % και οι δύο). Ο Μάιος μόνος του φέρνει περισσότερα έσοδα από κάθε έναν καλοκαιρινό μήνα ξεχωριστά.
Ο Ιούνιος είναι μάλιστα από τους αδύναμους μήνες (8,6 % των εσόδων), κάτω από τον Απρίλιο. Η πόλη γεμίζει με επισκέπτες συνεδρίων, εκθέσεων, πανεπιστημίου και σαββατοκύριακων, και αυτά τα ρεύματα κορυφώνονται εκτός καλοκαιριού.
Ο χειμώνας είναι πραγματική περίοδος εσόδων και όχι συντήρηση: Νοέμβριος–Μάρτιος φέρνουν το 32,4 % των κρατήσεων και το 27,2 % των εσόδων — το υψηλότερο χειμερινό μερίδιο από κάθε αγορά μας. Ο Δεκέμβριος μόνος του δίνει 8,1 % των κρατήσεων της χρονιάς — όσες περίπου και ο Ιούλιος (8,9 %).
Ποιος κλείνει, πότε και για πόσο
Κανάλια, διάρκεια διαμονής και ορίζοντας κράτησης για τη Θεσσαλονίκη.
| Κανάλι | Μερίδιο κρατήσεων | Μέση βραδιά | Μέση διαμονή | Διάμεσος χρόνος κράτησης |
|---|---|---|---|---|
| Booking.com | 53,9 % | 77 € | 3,4 νύχτες | 5 ημ. |
| Airbnb | 33,7 % | 69 € | 4,1 νύχτες | 3 ημ. |
| Απευθείας | 7,0 % | 36 € | 9,3 νύχτες | 1 ημ. |
| Λοιπά κανάλια | 5,4 % | 60 € | 4,2 νύχτες | 5 ημ. |
Η Booking.com κυριαρχεί με 53,9 % των κρατήσεων και φέρνει και την ακριβότερη βραδιά (77 € έναντι 69 € της Airbnb). Είναι η αντίστροφη εικόνα από τα νησιά, όπου η Airbnb είναι σχεδόν παντού πρώτη — και σημαίνει ότι ένα ακίνητο που προβάλλεται μόνο στην Airbnb βλέπει το ένα τρίτο της ζήτησης της πόλης.
Το πιο ασυνήθιστο νούμερο του πίνακα είναι οι απευθείας κρατήσεις: 36 € τη βραδιά με μέση διαμονή 9,3 νύχτες. Πρόκειται για μακρές, φθηνές διαμονές — φοιτητές, μετακινούμενοι εργαζόμενοι, συνοδοί ασθενών — και όχι για premium πελατεία.
| Διάρκεια | Μερίδιο κρατήσεων |
|---|---|
| 1 νύχτα | 4,3 % |
| 2 νύχτες | 35,9 % |
| 3 νύχτες | 23,2 % |
| 4 νύχτες | 14,5 % |
| 5 νύχτες | 7,2 % |
| 6 νύχτες | 4,0 % |
| 7 νύχτες | 3,7 % |
| 8–13 νύχτες | 4,0 % |
| 14+ νύχτες | 3,3 % |
Η δίνυχτη κράτηση είναι εδώ ακόμη πιο κυρίαρχη από ό,τι στην Αθήνα: 35,9 % του συνόλου, και το 63,4 % των κρατήσεων δεν ξεπερνά τις τρεις νύχτες. Είναι αγορά σαββατοκύριακου, και ένα ελάχιστο διαμονής τριών ή τεσσάρων νυχτών θα άδειαζε το ημερολόγιο.
| Μέτρηση | Τιμή |
|---|---|
| Κάτω από 7 ημέρες | 57,6 % |
| 7–30 ημέρες | 36,9 % |
| Πάνω από 30 ημέρες | 5,6 % |
| 1ο τεταρτημόριο | 1 ημέρες |
| Διάμεσος | 4 ημέρες |
| 3ο τεταρτημόριο | 13 ημέρες |
Μόλις το 5,6 % των κρατήσεων γίνεται πάνω από έναν μήνα νωρίτερα — το χαμηλότερο ποσοστό από κάθε αγορά μας. Πρακτικά, το ημερολόγιο της Θεσσαλονίκης γεμίζει μέσα στις τελευταίες δύο εβδομάδες, κάθε εβδομάδα, όλο τον χρόνο.
Τι σημαίνει πρακτικά για ένα ακίνητο στη Θεσσαλονίκη
Τρία λειτουργικά συμπεράσματα που προκύπτουν απευθείας από τους παραπάνω πίνακες.
Διαχειριζόμαστε ακίνητα και σε άλλες περιοχές
Δείτε πώς δουλεύουμε στους υπόλοιπους προορισμούς όπου δραστηριοποιούμαστε.
Πόσα μπορεί να αποδώσει το ακίνητό σας στη Θεσσαλονίκη;
Στείλτε μας τα στοιχεία του ακινήτου και θα σας δώσουμε εκτίμηση εσόδων με βάση την περιοχή και τον τύπο του καταλύματος.