Οδηγός ιδιοκτήτη · Αύγουστος 2026
Πόσο νωρίς κλείνουν οι κρατήσεις: 14 χρόνια δεδομένων
Στην Αθήνα η διάμεση κράτηση γίνεται 4 ημέρες πριν από το check-in. Στη Σαντορίνη, 34. Ανάλυση 25.500+ κρατήσεων του χαρτοφυλακίου μας (2012–2026) και τι σημαίνει η διαφορά για την τιμολόγηση.
Από το 2012 έχουμε καταγράψει πάνω από 29.000 κρατήσεις σε ακίνητα που διαχειριζόμαστε σε όλη την Ελλάδα. Ένα από τα πιο καθαρά μοτίβα στα δεδομένα αφορά κάτι που οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν μετρούν ποτέ: πόσες μέρες πριν από το check-in γίνεται η κράτηση. Η απάντηση αλλάζει ριζικά ανάλογα με το πού βρίσκεται το ακίνητο — και καθορίζει πώς πρέπει να τιμολογείτε.
Η Αθήνα είναι πόλη της τελευταίας στιγμής
Στην Αθήνα, η διάμεση κράτηση γίνεται μόλις 4 ημέρες πριν από την άφιξη. Πάνω από τις μισές κρατήσεις (55,5 %) κλείνονται σε λιγότερο από μία εβδομάδα πριν το check-in, και το ένα τέταρτο την ίδια ή την επόμενη μέρα. Το ίδιο ακριβώς ισχύει στη Θεσσαλονίκη (διάμεσος 4 ημέρες, 57,6 % κάτω από εβδομάδα).
Στο άλλο άκρο, η Σαντορίνη κλείνεται με διάμεσο 34 ημέρες — πάνω από τις μισές κρατήσεις της (53,7 %) γίνονται τουλάχιστον έναν μήνα νωρίτερα. Η Πάρος (32), η Ρόδος (26), η Μύκονος και η Μήλος (23) ακολουθούν το ίδιο μοτίβο. Η Κρήτη κάθεται στη μέση (13), πιθανότατα επειδή συνδυάζει τουρισμό διακοπών με ταξίδια πόλης στο Ηράκλειο και τα Χανιά.
Τα πλήρη στοιχεία
| Προορισμός | Διάμεσος (ημέρες) | < 7 ημέρες | 7–30 ημέρες | > 30 ημέρες |
|---|---|---|---|---|
| Αθήνα | 4 | 55,5 % | 30,6 % | 13,9 % |
| Θεσσαλονίκη | 4 | 57,6 % | 36,9 % | 5,6 % |
| Λέσβος | 10 | 34,1 % | 52,6 % | 13,3 % |
| Κρήτη | 13 | 38,6 % | 31,6 % | 29,8 % |
| Σκιάθος | 21 | 29,7 % | 30,3 % | 39,9 % |
| Μύκονος | 23 | 34,4 % | 22,6 % | 43,0 % |
| Μήλος | 23 | 29,5 % | 28,6 % | 41,9 % |
| Ρόδος | 26 | 21,7 % | 32,2 % | 46,1 % |
| Πάρος | 32 | 24,7 % | 24,1 % | 51,2 % |
| Σαντορίνη | 34 | 18,8 % | 27,5 % | 53,7 % |
Γιατί συμβαίνει
Ο επισκέπτης της Αθήνας και ο επισκέπτης της Σαντορίνης είναι διαφορετικοί άνθρωποι σε διαφορετική αποστολή. Το city break είναι απόφαση της στιγμής: φθηνό αεροπορικό εισιτήριο, διαθεσιμότητα παντού, καμία ανάγκη προγραμματισμού. Οι διακοπές στο νησί είναι το αντίθετο: συγκεκριμένες ημερομηνίες αδείας, ακριβά εισιτήρια που κλείνονται νωρίς, και φόβος ότι «θα εξαντληθεί» το κατάλυμα στην αιχμή. Το κανάλι παίζει επίσης ρόλο: στη Μύκονο οι κρατήσεις μέσω Booking.com γίνονται με διάμεσο 56 ημέρες έναντι 21 μέσω Airbnb — διαφορετικά κοινά, διαφορετική συμπεριφορά.
Τι σημαίνει για τον ιδιοκτήτη
Στην πόλη: μην τιμολογείτε για επισκέπτη που δεν ψάχνει ακόμα
Αν το διαμέρισμά σας στην Αθήνα δείχνει κενό ημερολόγιο τρεις μήνες μπροστά, δεν συμβαίνει τίποτα ανησυχητικό — ο επισκέπτης σας δεν έχει αρχίσει καν να ψάχνει. Το λάθος είναι να «κλειδώνετε» χαμηλές τιμές από νωρίς για να γεμίσει το ημερολόγιο. Η ζήτηση της Αθήνας εμφανίζεται μέσα στις τελευταίες 7 ημέρες· η τιμολόγηση πρέπει να αναπνέει μέχρι τότε, με προσαρμογές ανά ημέρα και στοχευμένες εκπτώσεις τελευταίας στιγμής μόνο στα πραγματικά κενά 1–3 ημερών.
Στο νησί: το παιχνίδι κρίνεται νωρίς
Στη Σαντορίνη ή την Πάρο, όποιος περιμένει τον Ιούλιο για να «δει πώς πάει» έχει ήδη χάσει το μισό καλοκαίρι: η πλειονότητα των κρατήσεων της αιχμής έχει κλείσει από την άνοιξη. Εκεί αξίζει επιθετική διαθεσιμότητα και σωστές τιμές από τον Φεβρουάριο–Μάρτιο, με τον συγχρονισμό ημερολογίων σε όλα τα κανάλια από την πρώτη μέρα.
Παντού: τα κενά κοστίζουν διαφορετικά
Ένα κενό τριημέρου στην Αθήνα τον Οκτώβριο είναι ανακτήσιμο μέχρι και την προηγούμενη μέρα. Το ίδιο κενό σε νησί τον Αύγουστο σπάνια γεμίζει — ο επισκέπτης που θα το έπιανε έκλεισε πριν από έξι εβδομάδες. Γι' αυτό η ίδια στρατηγική τιμολόγησης δεν δουλεύει και στις δύο αγορές, και γι' αυτό στη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα δουλεύουμε με άλλους κανόνες απ' ό,τι στη Σαντορίνη.
Ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αντικαθιστά νομική ή φοροτεχνική συμβουλή. Η νομοθεσία αλλάζει συχνά — ελέγχετε τις επίσημες πηγές (ΦΕΚ, εγκύκλιοι ΑΑΔΕ). Τελευταία ενημέρωση: Αύγουστος 2026.