Φορολογία Airbnb 2026: τι πληρώνετε και πότε

1. Πώς φορολογείται η βραχυχρόνια μίσθωση

Μίσθωση έως 59 ημέρες μέσω ψηφιακής πλατφόρμας (Airbnb, Booking.com κ.λπ.) θεωρείται βραχυχρόνια. Για ιδιώτες με έως 2 ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία — αυτοτελώς, με την κλιμακωτή κλίμακα της επόμενης ενότητας. Δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο και δεν επιβάλλεται ΦΠΑ, εφόσον παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα.

Αν παρέχετε επιπλέον υπηρεσίες (καθημερινή καθαριότητα, πρωινό, υποδοχή) ή έχετε 3+ ακίνητα, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική — δείτε την ενότητα 3.

2. Η νέα κλίμακα 2026 — τι κερδίζετε

Από το φορολογικό έτος 2026 προστέθηκε ενδιάμεσος συντελεστής 25 % και το κλιμάκιο του 35 % μετατοπίστηκε ψηλότερα. Η αλλαγή ελαφρύνει κυρίως τα μεσαία εισοδήματα από μισθώσεις:

Παράδειγμα: εισόδημα 20.000 € από βραχυχρόνια μίσθωση → 12.000 € × 15 % + 8.000 € × 25 % = 3.800 € φόρος. Με την παλιά κλίμακα ο ίδιος τζίρος πλήρωνε 4.600 € — όφελος 800 € τον χρόνο.

Η κλίμακα εφαρμόζεται στο ακαθάριστο εισόδημα μετά την τεκμαρτή έκπτωση (ενότητα 4) και αφορά τόσο τις βραχυχρόνιες όσο και τις μακροχρόνιες μισθώσεις που δηλώνονται ως εισόδημα από ακίνητα.

3. 1–2 ακίνητα ή 3 και πάνω;

Ιδιώτης (1–2 ακίνητα)

Δεν απαιτείται έναρξη επιχείρησης. Εγγράφεστε στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, λαμβάνετε ΑΜΑ ανά ακίνητο, και δηλώνετε το εισόδημα στο Ε2 (μεταφέρεται στο Ε1). Χωρίς ΦΠΑ, χωρίς βιβλία.

Επιχειρηματική δραστηριότητα (3+ ακίνητα ή πρόσθετες υπηρεσίες)

Απαιτείται έναρξη με ΚΑΔ 55.20.11.6. Το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματικό, ενδέχεται να οφείλεται ΦΠΑ 13 % (καθεστώς καταλύματος), και μπορεί να προκύψουν ασφαλιστικές υποχρεώσεις (ΕΦΚΑ) όταν η δραστηριότητα ασκείται ως κύρια επαγγελματική. Εδώ αξίζει φοροτεχνική συμβουλή πριν από την έναρξη.

4. Εκπιπτόμενες δαπάνες

Για ιδιώτες ισχύει τεκμαρτή έκπτωση 5 % επί του ακαθαρίστου εισοδήματος για συντήρηση και επισκευές — χωρίς δικαιολογητικά και ανεξάρτητα από το τι πραγματικά ξοδέψατε. Πραγματικά έξοδα (καθαρισμοί, αναλώσιμα, προμήθειες πλατφορμών, διαχείριση) δεν εκπίπτουν στο καθεστώς του ιδιώτη.

Στην επιχειρηματική δραστηριότητα, αντίθετα, εκπίπτουν όλες οι νόμιμες επαγγελματικές δαπάνες με παραστατικά — ένας από τους λόγους που το καθεστώς 3+ ακινήτων δεν είναι πάντα δυσμενέστερο σε υψηλά μεγέθη.

5. Τέλος ανθεκτικότητας 2026

Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο. Βαρύνει τον επισκέπτη: το εισπράττετε με ειδικό στοιχείο είσπραξης και το αποδίδετε στην ΑΑΔΕ — δεν είναι δικό σας εισόδημα και δεν φορολογείται.

Παράδειγμα: διαμέρισμα με 18 διανυκτερεύσεις τον Ιούλιο → 18 × 8 € = 144 € που εισπράττετε από τους επισκέπτες και αποδίδετε με τη μηνιαία δήλωση.

6. Δηλώσεις και προθεσμίες — όλα σε μία λίστα

• Εγγραφή στο Μητρώο ΑΑΔΕ — λήψη ΑΜΑ μέσω Taxisnet πριν από κάθε καταχώριση· ο ΑΜΑ αναγράφεται σε κάθε αγγελία
• Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής — μετά από κάθε αναχώρηση, έως τις 20 του επόμενου μήνα
• Δήλωση απόδοσης ΤΑΚΚ — μηνιαία, έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα
• Οριστικοποίηση Μητρώου — ετησίως, έως τις 28 Φεβρουαρίου
• Ε2 και Ε1 — ετήσια δήλωση εισοδήματος με τα συνολικά μισθώματα

7. Παράδειγμα υπολογισμού από άκρη σε άκρη

1. Ακαθάριστα μισθώματα

   Διαμέρισμα στην Αθήνα, 20.000 € μισθώματα το 2026 (χωρίς το ΤΑΚΚ, που ανήκει στο Δημόσιο).

2. Τεκμαρτή έκπτωση 5 %

   20.000 € − 1.000 € = 19.000 € φορολογητέο εισόδημα.

3. Κλίμακα 2026

   12.000 € × 15 % = 1.800 € και 7.000 € × 25 % = 1.750 € → σύνολο 3.550 €.

4. Καθαρό αποτέλεσμα

   Πραγματική επιβάρυνση ≈ 17,8 % επί των ακαθαρίστων — έναντι ≈ 21,7 % με την παλιά κλίμακα στο ίδιο εισόδημα.

8. Συχνές ερωτήσεις