Η συμμόρφωση στη βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι μία εργασία αλλά τέσσερις, με διαφορετική συχνότητα η καθεμία. Παρακάτω τι ισχύει, με τι ρυθμό γίνεται, και τι αλλάζει αν το ακίνητο διαχειρίζεται κάποιος για λογαριασμό σας.
Το κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αντικαθιστά νομική ή φοροτεχνική συμβουλή. Η νομοθεσία αλλάζει συχνά — ελέγχετε πάντα τις επίσημες πηγές.
1. ΑΦΜ και εγγραφή στο Μητρώο
Κανένα ακίνητο δεν μπορεί να καταχωρηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς ελληνικό ΑΦΜ. Αν έχετε αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα, τον έχετε ήδη. Μη κάτοικοι που δεν διαθέτουν μπορούν να τον αποκτήσουν μέσω εκπροσώπου.
Στη συνέχεια το ακίνητο εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Πού πρέπει να εμφανίζεται ο ΑΜΑ
Σε κάθε καταχώριση, σε κάθε πλατφόρμα. Airbnb, Booking.com, οποιοδήποτε άλλο κανάλι. Μια καταχώριση χωρίς αυτόν δεν είναι συμμορφούμενη, και οι ίδιες οι πλατφόρμες ελέγχουν όλο και αυστηρότερα.
Ένα συχνό λάθος: το ακίνητο εγγράφεται σωστά, αλλά ο αριθμός μπαίνει μόνο στο ένα από τα δύο κανάλια που χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης.
2. Οι μηνιαίες δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής
Για κάθε μήνα που το ακίνητο μισθώνεται, υποβάλλεται δήλωση στην ΑΑΔΕ έως τις 20 του επόμενου μήνα. Δηλαδή οι διαμονές του Ιουλίου δηλώνονται έως τις 20 Αυγούστου.
Η δήλωση είναι μηνιαία και επαναλαμβανόμενη — δεν είναι κάτι που γίνεται μία φορά στην αρχή. Για ιδιοκτήτη που ζει εκτός Ελλάδας ή δεν χειρίζεται άνετα το περιβάλλον της ΑΑΔΕ, είναι το σημείο όπου συνήθως συσσωρεύονται οι εκκρεμότητες.
3. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Χρεώνεται στον επισκέπτη, αλλά εισπράττεται και αποδίδεται από τον ιδιοκτήτη. Δεν είναι έξοδό σας — είναι υποχρέωσή σας να το μαζέψετε και να το αποδώσετε.
Οι συντελεστές για το 2026, ανά διανυκτέρευση:
| Κατηγορία | Νοέμβριος–Μάρτιος | Απρίλιος–Οκτώβριος |
|---|---|---|
| Διαμερίσματα και κατοικίες έως 80 τ.μ. | 2,00 € | 8,00 € |
| Μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. | 4,00 € | 15,00 € |
Η εποχική διαφορά είναι μεγάλη: για μια μονοκατοικία, 15,00 € τη βραδιά το καλοκαίρι έναντι 4,00 € τον χειμώνα. Σε εβδομαδιαία διαμονή τον Αύγουστο μιλάμε για 105 € που πρέπει να έχουν εισπραχθεί σωστά.
4. Οι απαιτήσεις ασφάλειας από τον Οκτώβριο 2025
Από τον Οκτώβριο του 2025 τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να διαθέτουν:
- Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης
- Πυροσβεστήρα σε ισχύ
- Ανιχνευτές καπνού
- Σήμανση οδών διαφυγής
- Πιστοποιητικό απεντόμωσης
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
- Αναρτημένα στοιχεία επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης
Ο έλεγχος αυτής της λίστας γίνεται πριν από την πρώτη καταχώριση, όχι μετά από επιθεώρηση. Τα περισσότερα σημεία είναι φθηνά· το ασφαλιστήριο και το πιστοποιητικό απεντόμωσης απαιτούν χρόνο και προγραμματισμό.
Τι κάνει ο διαχειριστής και τι μένει σε εσάς
Η διάκριση έχει σημασία, γιατί συχνά περιγράφεται θολά:
Γίνεται για λογαριασμό σας
- Η εγγραφή στο Μητρώο και η απόδοση του ΑΜΑ στις καταχωρίσεις.
- Οι μηνιαίες δηλώσεις, μέσα στην προθεσμία.
- Η είσπραξη και απόδοση του τέλους ανθεκτικότητας.
- Ο έλεγχος και η συμπλήρωση των απαιτήσεων ασφάλειας.
Παραμένει δικό σας
- Η ετήσια φορολογική σας δήλωση.
- Η φορολογική σας θέση συνολικά — που εξαρτάται από το πόσα ακίνητα έχετε και πού είστε φορολογικός κάτοικος.
- Το ασφαλιστήριο ως συμβόλαιο στο όνομά σας.
Ένας διαχειριστής υποβάλλει για λογαριασμό σας· δεν γίνεται φορολογικός σας εκπρόσωπος. Όποιος υπόσχεται το δεύτερο, υπερβάλλει.
Γιατί η συχνότητα είναι το πραγματικό βάρος
Η εγγραφή γίνεται μία φορά. Οι δηλώσεις γίνονται δώδεκα φορές τον χρόνο, και το τέλος ανθεκτικότητας υπολογίζεται σε κάθε κράτηση με διαφορετικό συντελεστή ανάλογα με τον μήνα και το είδος του ακινήτου.
Σε ένα ακίνητο στην Αθήνα με περίπου επτά αλλαγές επισκεπτών τον μήνα, αυτό σημαίνει ογδόντα και πλέον κρατήσεις τον χρόνο, καθεμία με σωστό υπολογισμό τέλους και σωστή καταχώριση στη μηνιαία δήλωση. Το λάθος δεν είναι συνήθως άγνοια — είναι όγκος.
Πόσο κοστίζει πραγματικά το τέλος ανθεκτικότητας
Επειδή χρεώνεται ανά διανυκτέρευση και όχι ανά κράτηση, το βάρος εξαρτάται από τη διάρκεια των διαμονών σας. Δύο παραδείγματα με τους συντελεστές του 2026:
- Διαμέρισμα 60 τ.μ. στην Αθήνα, μέση διαμονή 4,1 νύχτες. Τον Αύγουστο: 8,00 € × 4,1 ≈ 33 € ανά κράτηση. Τον Ιανουάριο: 2,00 € × 4,1 ≈ 8 €.
- Μονοκατοικία 120 τ.μ. στην Κρήτη, μέση διαμονή 5,3 νύχτες. Τον Αύγουστο: 15,00 € × 5,3 ≈ 80 € ανά κράτηση.
Το ποσό εισπράττεται από τον επισκέπτη, οπότε δεν μειώνει τα έσοδά σας — εφόσον έχει ενσωματωθεί σωστά στη χρέωση. Το πρόβλημα εμφανίζεται όταν δεν έχει: τότε το πληρώνετε εσείς από την τσέπη σας, σε κάθε κράτηση, χωρίς να το έχετε προσέξει.
Πότε ελέγχονται όλα αυτά
Τρεις στιγμές όπου η μη συμμόρφωση γίνεται ορατή:
- Κατά την καταχώριση. Οι πλατφόρμες ζητούν πλέον τον ΑΜΑ και μπορούν να αποσύρουν καταχωρίσεις που δεν τον διαθέτουν.
- Στη μηνιαία υποβολή. Ασυμφωνίες ανάμεσα σε δηλωμένες διαμονές και εισπράξεις εντοπίζονται διασταυρωτικά.
- Σε περιστατικό. Ένα ατύχημα σε ακίνητο χωρίς ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης είναι το σενάριο όπου η παράλειψη κοστίζει περισσότερο από κάθε πρόστιμο.
Μια πρακτική λίστα ελέγχου
- Έχει το ακίνητο ΑΜΑ, και εμφανίζεται σε όλες τις καταχωρίσεις σας;
- Υποβλήθηκε η δήλωση του προηγούμενου μήνα έως τις 20;
- Χρεώνεται το τέλος ανθεκτικότητας με τον σωστό εποχικό συντελεστή και τη σωστή κατηγορία τετραγωνικών;
- Είναι σε ισχύ το ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης και το πιστοποιητικό απεντόμωσης;
- Υπάρχουν πυροσβεστήρας, ανιχνευτές καπνού, σήμανση διαφυγής και φαρμακείο;
- Είναι αναρτημένα τα στοιχεία επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης;
Αν κάποια απάντηση είναι «δεν είμαι σίγουρος», το σημείο να ξεκινήσετε είναι ο ΑΜΑ στις καταχωρίσεις — είναι το πιο ορατό προς τα έξω και το πρώτο που ελέγχεται.
Συμπέρασμα
Οι υποχρεώσεις είναι σαφείς και δεν είναι δύσκολες μεμονωμένα. Γίνονται δύσκολες επειδή επαναλαμβάνονται κάθε μήνα, σε κάθε κράτηση, με εποχικά μεταβαλλόμενους συντελεστές — και επειδή μια παράλειψη ανακαλύπτεται συνήθως αργά.
Δείτε πώς αναλαμβάνουμε τη δήλωση ΑΑΔΕ και το μητρώο ή ζητήστε δωρεάν εκτίμηση για το ακίνητό σας.
Οι συντελεστές του τέλους ανθεκτικότητας αφορούν το 2026. Η νομοθεσία μεταβάλλεται — επιβεβαιώνετε πάντα από τις επίσημες πηγές πριν από κάθε υποβολή.
Αναλαμβάνουμε ΑΜΑ, δηλώσεις ΑΑΔΕ και τέλος ανθεκτικότητας για λογαριασμό σας.
Δείτε επίσης: Δήλωση ΑΑΔΕ · Οδηγοί ιδιοκτήτη. Τα στοιχεία κρατήσεων προέρχονται από το χαρτοφυλάκιο της Smartbnb· συγκεντρωτικά μεγέθη με λιγότερες από 20 κρατήσεις δεν δημοσιεύονται.