Φορολογία Airbnb με 1 ή 2 ακίνητα τρία παραδείγματα με τα καθαρά που μένουν

Ο πλήρης οδηγός μας για τη φορολογία Airbnb το 2026 εξηγεί το πλαίσιο. Αυτό το άρθρο κάνει κάτι πιο στενό: παίρνει τρία τυπικά ακίνητα — ένα studio στην Αθήνα, ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων και μια μονοκατοικία σε νησί — και δείχνει βήμα-βήμα τι μένει στον ιδιοκτήτη με 1–2 ακίνητα, αφού αφαιρεθούν προμήθειες, έξοδα, τέλος ανθεκτικότητας και φόρος. Τα νούμερα είναι ενδεικτικά· η μέθοδος είναι αυτή που μετράει.

Τι φορολογείται και πώς (1–2 ακίνητα)

Για ιδιώτη με έως δύο ακίνητα, το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Δηλώνεται στο Ε2 και μεταφέρεται στο Ε1. Δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο και δεν επιβάλλεται ΦΠΑ. Από το φορολογικό έτος 2026 η κλίμακα, όπως αποτυπώνεται στον οδηγό μας, είναι:

Η κλίμακα είναι κλιμακωτή: το 25 % εφαρμόζεται μόνο στο τμήμα πάνω από τα 12.000 €, όχι σε όλο το ποσό. Ως δαπάνη αναγνωρίζεται τεκμαρτή έκπτωση 5 % επί του ακαθαρίστου για συντήρηση και επισκευές, χωρίς δικαιολογητικά. Τα πραγματικά σας έξοδα (καθαρισμός, λινά, προμήθειες πλατφορμών) δεν εκπίπτουν στο απλό καθεστώς — αυτό είναι το σημείο που ξαφνιάζει τους περισσότερους.

Στο εισόδημα από ακίνητα προστίθεται και το εισόδημα από τυχόν άλλα μισθωμένα ακίνητα (π.χ. μακροχρόνια μίσθωση), γιατί η κλίμακα είναι ενιαία για την κατηγορία.

Η σειρά των υπολογισμών

1. Μικτά έσοδα: ό,τι πλήρωσε ο επισκέπτης για διαμονή, συμπεριλαμβανομένου του τέλους καθαρισμού. Το τέλος ανθεκτικότητας δεν είναι δικό σας έσοδο — το εισπράττετε και το αποδίδετε.
2. Προμήθειες πλατφορμών: αφαιρούνται από το ποσό που λαμβάνετε, αλλά για τη φορολογία η βάση είναι το ακαθάριστο που συμφωνήθηκε. Ρωτήστε τον λογιστή σας πώς το αντιμετωπίζει με βάση τις εκκαθαρίσεις της κάθε πλατφόρμας.
3. Λειτουργικά έξοδα: καθαρισμός, λινά, αναλώσιμα, μικροσυντήρηση — υπολογίστε 10–15 % των εσόδων. Δεν εκπίπτουν, αλλά βγαίνουν από την τσέπη σας.
4. Φόρος: κλίμακα επί του 95 % του ακαθαρίστου.
5. Καθαρό αποτέλεσμα: έσοδα − προμήθειες − έξοδα − φόρος.

Παράδειγμα 1: studio 40 τ.μ. στην Αθήνα

Μέση τιμή 100 € τη βραδιά, πληρότητα ~50 % (15 νύχτες τον μήνα), περίπου 180 νύχτες τον χρόνο.

Το τέλος ανθεκτικότητας, για studio έως 80 τ.μ., είναι 2 € τον χειμώνα και 8 € το καλοκαίρι ανά διανυκτέρευση — περίπου 1.000–1.100 € τον χρόνο που περνούν από τα χέρια σας χωρίς να είναι δικά σας. Αν ξεχάσετε να το χρεώσετε, γίνεται δικό σας έξοδο.

Παράδειγμα 2: διαμέρισμα 70 τ.μ. με 2 υπνοδωμάτια

Μέση τιμή 140 € τη βραδιά, πληρότητα ~60 %, περίπου 220 νύχτες τον χρόνο.

Παρατηρήστε πώς το ποσοστό που μένει πέφτει καθώς ανεβαίνει το εισόδημα: το τρίτο κλιμάκιο «τρώει» το 35 % κάθε επιπλέον ευρώ. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν αξίζει να ανεβάσετε τιμή — σημαίνει ότι η εκτίμηση εσόδων πρέπει να γίνεται σε καθαρή βάση.

Παράδειγμα 3: μονοκατοικία 120 τ.μ. σε νησί

Εποχιακή λειτουργία: 110 νύχτες τον χρόνο, μέση τιμή 260 €. Εδώ μπαίνει στο παιχνίδι η κατηγορία του ακινήτου για το τέλος ανθεκτικότητας.

Τέλος ανθεκτικότητας για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.: 15 € ανά διανυκτέρευση Απρίλιο–Οκτώβριο. Με 110 νύχτες το καλοκαίρι, αυτό είναι 1.650 € που πρέπει να εισπραχθούν σωστά από τους επισκέπτες. Σε εβδομαδιαία διαμονή είναι 105 € πάνω στον λογαριασμό — ποσό που ο επισκέπτης πρέπει να βλέπει πριν κλείσει, όχι στην άφιξη.

Τα τρία λάθη που αλλάζουν το αποτέλεσμα

1. Υπολογισμός με μικτά. Ένα ακίνητο που «βγάζει 30.000 €» αφήνει περίπου τα μισά. Η απόφαση αν αξίζει η βραχυχρόνια έναντι της μακροχρόνιας μίσθωσης πρέπει να γίνεται με τα καθαρά και των δύο.
2. Τέλος ανθεκτικότητας που δεν χρεώθηκε. Ό,τι δεν εισπράξατε από τον επισκέπτη, το αποδίδετε από την τσέπη σας — και παραμένει υποχρέωση.
3. Το τρίτο ακίνητο χωρίς σχέδιο. Από τα τρία ακίνητα και πάνω, το καθεστώς αλλάζει (έναρξη επιχείρησης, επιχειρηματικό εισόδημα, πιθανός ΦΠΑ 13 %, ασφαλιστικές εισφορές). Μπορεί να συμφέρει ή όχι· πρέπει να υπολογιστεί πριν.

Πότε σταματούν να ισχύουν αυτά

Τα παραπάνω αφορούν ιδιώτη με 1–2 ακίνητα, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, φορολογικό κάτοικο Ελλάδας. Αλλάζουν αν: έχετε 3+ ακίνητα· προσφέρετε πρωινό, καθημερινή καθαριότητα ή υποδοχή· είστε φορολογικός κάτοικος εξωτερικού (ισχύουν οι ίδιοι συντελεστές για το ελληνικό εισόδημα, αλλά η δήλωση και οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας θέλουν λογιστή)· ή το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία. Περισσότερα για το ποια «άδεια» χρειάζεστε και πότε αλλάζει το καθεστώς στο άρθρο ΑΜΑ, ΜΗΤΕ ή τίποτα;.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές: Φορολογία Airbnb 2026 — πλήρης οδηγός · Οδηγός Airbnb Αθήνα 2026 · ν. 5177/2025 για το τέλος ανθεκτικότητας. Τα παραδείγματα είναι ενδεικτικά με στρογγυλοποιημένα ποσά. Το κείμενο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί φοροτεχνική συμβουλή· οι συντελεστές και οι κανόνες αλλάζουν — επιβεβαιώνετε με λογιστή και στις επίσημες πηγές.