«Χρειάζομαι άδεια για Airbnb;» είναι η πρώτη ερώτηση κάθε ιδιοκτήτη — και η απάντηση αλλάζει ανάλογα με το πόσα ακίνητα έχετε και τι προσφέρετε μέσα σε αυτά. Ο οδηγός ξεκαθαρίζει τι είναι ο ΑΜΑ, πότε μιλάμε για ΜΗΤΕ, τι αλλάζει από το τρίτο ακίνητο και ποιες υποχρεώσεις επαναλαμβάνονται κάθε μήνα.
Τι μετράει ως βραχυχρόνια μίσθωση
Στην Ελλάδα η βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται από το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 και τις τροποποιήσεις του. Δύο κριτήρια έχουν σημασία:
- Διάρκεια. Μίσθωση έως 59 ημερών θεωρείται βραχυχρόνια. Από 60 ημέρες και πάνω αντιμετωπίζεται ως συμβατική μίσθωση. Κριτήριο είναι η συμφωνημένη διάρκεια, όχι η πραγματική.
- Παροχές. Αν παρέχετε μόνο κλινοσκεπάσματα, παραμένετε στο απλό καθεστώς. Αν προσφέρετε καθημερινή καθαριότητα, πρωινό ή υπηρεσίες υποδοχής, το ακίνητο πλησιάζει τον ορισμό του τουριστικού καταλύματος — με διαφορετικές υποχρεώσεις.
Το ακίνητο πρέπει επίσης να μισθώνεται επιπλωμένο και μέσω ψηφιακής πλατφόρμας (Airbnb, Booking.com, Vrbo κ.λπ.) ή με οποιοδήποτε άλλο μέσο προβολής, χωρίς να προσφέρονται άλλες υπηρεσίες πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
ΑΜΑ: η «άδεια» για 1–2 ακίνητα
Για ιδιώτη με ένα ή δύο ακίνητα δεν υπάρχει «άδεια Airbnb». Η παλιά υποχρέωση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΟΤ) για ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα καταργήθηκε με τον ν. 4690/2020. Αυτό που χρειάζεται είναι:
- Ελληνικό ΑΦΜ του ιδιοκτήτη (ή του διαχειριστή, αν υπάρχει εξουσιοδότηση).
- Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ μέσω TAXISnet, για κάθε ακίνητο ξεχωριστά.
- Απόδοση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε καταχώριση, σε κάθε πλατφόρμα.
Ο ΑΜΑ είναι ανά ακίνητο, όχι ανά ιδιοκτήτη. Αν το ίδιο διαμέρισμα είναι σε Airbnb και Booking.com, ο ίδιος ΑΜΑ μπαίνει και στα δύο. Αν έχετε δύο διαμερίσματα, έχετε δύο ΑΜΑ. Το πιο συχνό λάθος που βλέπουμε: ο αριθμός μπαίνει στην πρώτη πλατφόρμα και ξεχνιέται στη δεύτερη.
Δεν ξέρετε από πού να ξεκινήσετε; Αναλαμβάνουμε την εγγραφή στο Μητρώο και την απόδοση του ΑΜΑ για λογαριασμό σας — δείτε τη σελίδα Δήλωση ΑΑΔΕ.
ΜΗΤΕ και άδεια λειτουργίας: πότε χρειάζονται
Το ΜΗΤΕ (Μητρώο Τουριστικών Επιχειρήσεων) αφορά τουριστικά καταλύματα: ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια με υπηρεσίες, τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες που λειτουργούν επαγγελματικά. Ένα διαμέρισμα που μισθώνεται μέσω πλατφόρμας από ιδιώτη δεν χρειάζεται ΜΗΤΕ — χρειάζεται ΑΜΑ.
Η σύγχυση προκύπτει επειδή οι πλατφόρμες ζητούν «αριθμό μητρώου» και κάποιοι ιδιοκτήτες έχουν παλιό ΜΗΤΕ από την εποχή του ΕΟΤ. Αν διαθέτετε ΜΗΤΕ σε ισχύ για το κατάλυμα, μπορείτε να τον χρησιμοποιήσετε στην καταχώριση αντί ΑΜΑ. Αν όχι, ο δρόμος είναι ο ΑΜΑ — και είναι ο απλούστερος.
Χρειάζεστε άδεια λειτουργίας (και ΜΗΤΕ) όταν: παρέχετε υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, λειτουργείτε συγκρότημα δωματίων, ή η δραστηριότητα είναι ξεκάθαρα επιχειρηματική. Τότε ισχύουν προδιαγραφές κατάταξης, πυρασφάλειας και έναρξη επιχείρησης.
Το όριο των τριών ακινήτων
Με 1–2 ακίνητα δεν απαιτείται έναρξη επιχείρησης. Εγγράφεστε στο Μητρώο, δηλώνετε το εισόδημα ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και δεν επιβάλλεται ΦΠΑ.
Με 3 ή περισσότερα ακίνητα η δραστηριότητα θεωρείται επαγγελματική. Απαιτείται έναρξη επιχείρησης με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης (55.20.11.6), το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματικό και ενδέχεται να ισχύει ΦΠΑ 13 %. Αλλάζουν επίσης οι ασφαλιστικές υποχρεώσεις. Πριν προσθέσετε τρίτο ακίνητο, μιλήστε με λογιστή — η διαφορά στο καθαρό αποτέλεσμα μπορεί να είναι μεγάλη.
Για τη φορολόγηση ανά περίπτωση, με κλίμακες και παραδείγματα, δείτε τον αναλυτικό οδηγό φορολογίας Airbnb 2026.
Οι υποχρεώσεις μετά την εγγραφή
Η εγγραφή γίνεται μία φορά. Οι παρακάτω επαναλαμβάνονται:
| Υποχρέωση | Συχνότητα | Προθεσμία |
|---|---|---|
| Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (ανά μίσθωση) | Μηνιαία | Έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση |
| Δήλωση ακύρωσης (αν ακυρωθεί κράτηση) | Όποτε προκύψει | Ίδια προθεσμία |
| Είσπραξη & απόδοση τέλους ανθεκτικότητας | Ανά διανυκτέρευση / μηνιαία απόδοση | Μηνιαία |
| Οριστικοποίηση Μητρώου | Ετήσια | Έως 28 Φεβρουαρίου |
| Δήλωση εισοδήματος (Ε2 → Ε1) | Ετήσια | Με τη φορολογική δήλωση |
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση χρεώνεται στον επισκέπτη αλλά εισπράττεται και αποδίδεται από εσάς. Για το 2026 είναι 2 € (Νοέμβριος–Μάρτιος) και 8 € (Απρίλιος–Οκτώβριος) ανά διανυκτέρευση για κατοικίες έως 80 τ.μ., και 4 € / 15 € για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. Αναλυτικά στο άρθρο ΑΜΑ, ΑΑΔΕ και τέλος ανθεκτικότητας: τι ισχύει το 2026.
Οι προδιαγραφές ασφάλειας του ακινήτου
Από τον Οκτώβριο του 2025 κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να διαθέτει:
- Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης
- Πυροσβεστήρα σε ισχύ
- Ανιχνευτές καπνού
- Φωτισμό ασφαλείας και σήμανση οδών διαφυγής
- Πιστοποιητικό απεντόμωσης / μυοκτονίας
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
- Αναρτημένα στοιχεία επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης
Οι έλεγχοι γίνονται από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, με πρόστιμα σε περίπτωση μη συμμόρφωσης. Τα περισσότερα σημεία κοστίζουν λίγο· το ασφαλιστήριο και η απεντόμωση θέλουν προγραμματισμό, γιατί εκδίδονται από τρίτους.
Πολυκατοικία, κανονισμός και γείτονες
Η νομοθεσία δεν απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε πολυκατοικία, αλλά ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί. Ελέγξτε τον πριν ξεκινήσετε. Ακόμη κι όταν επιτρέπεται, η εμπειρία δείχνει ότι τα προβλήματα με γείτονες προκύπτουν από τρία πράγματα: θόρυβο αργά, σκουπίδια σε λάθος μέρα και επισκέπτες που δεν βρίσκουν το κουδούνι. Και τα τρία λύνονται με σαφείς οδηγίες πριν την άφιξη και επικοινωνία 24/7 κατά τη διαμονή — όχι με απαγορεύσεις στην αγγελία.
Σε ορισμένες περιοχές συζητούνται ή έχουν θεσπιστεί τοπικοί περιορισμοί (π.χ. αναστολή νέων εγγραφών σε συγκεκριμένα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας). Επειδή αυτά αλλάζουν, ελέγξτε την τρέχουσα κατάσταση για τη δική σας διεύθυνση πριν αγοράσετε ακίνητο με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Checklist πριν την πρώτη κράτηση
- ΑΦΜ ιδιοκτήτη ή εξουσιοδοτημένου διαχειριστή
- Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και ΑΜΑ
- ΑΜΑ σε όλες τις καταχωρίσεις
- Έλεγχος κανονισμού πολυκατοικίας
- Ασφαλιστήριο, πυροσβεστήρας, ανιχνευτές, σήμανση, απεντόμωση, φαρμακείο
- Ρύθμιση είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην τιμολόγηση
- Διαδικασία για τις μηνιαίες δηλώσεις — ποιος τις κάνει και πότε
- Αν έχετε ή σκοπεύετε σε 3+ ακίνητα: λογιστής πριν, όχι μετά
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζομαι άδεια ΕΟΤ ή ΜΗΤΕ για να βάλω το διαμέρισμά μου στο Airbnb;
Όχι, αν είστε ιδιώτης με έως δύο ακίνητα και παρέχετε μόνο κλινοσκεπάσματα. Χρειάζεστε εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και ΑΜΑ. Το ΜΗΤΕ αφορά τουριστικά καταλύματα με υπηρεσίες ή επαγγελματική λειτουργία.
Μπορεί ο διαχειριστής να κάνει τις δηλώσεις για λογαριασμό μου;
Ναι — η εγγραφή, οι μηνιαίες δηλώσεις και η απόδοση του τέλους ανθεκτικότητας μπορούν να γίνονται από διαχειριστή με εξουσιοδότηση. Η ετήσια φορολογική σας δήλωση παραμένει δική σας ευθύνη.
Τι γίνεται αν ξεχάσω μια μηνιαία δήλωση;
Προβλέπονται πρόστιμα ανά παράλειψη ή εκπρόθεσμη υποβολή, και οι διασταυρώσεις με τα στοιχεία των πλατφορμών είναι πλέον αυτόματες. Υποβάλετε εκπρόθεσμα το συντομότερο· μην περιμένετε το τέλος του έτους.
Ισχύει το όριο των 60 ημερών αν ο επισκέπτης φύγει νωρίτερα;
Κριτήριο είναι η συμφωνημένη διάρκεια. Μίσθωση που συμφωνήθηκε για 30 ημέρες παραμένει βραχυχρόνια ακόμη κι αν ο επισκέπτης μείνει λιγότερο· μίσθωση 90 ημερών δεν γίνεται βραχυχρόνια επειδή διακόπηκε νωρίς.
Αναλαμβάνουμε εγγραφή, ΑΜΑ, μηνιαίες δηλώσεις και τέλος ανθεκτικότητας — για ακίνητα σε όλη την Ελλάδα.
Πηγές: άρθρο 111 ν. 4446/2016 όπως ισχύει, ν. 4690/2020, ν. 5177/2025 για το τέλος ανθεκτικότητας, ΑΑΔΕ. Δείτε επίσης: Οδηγός Airbnb Αθήνα 2026 · Φορολογία Airbnb 2026. Το κείμενο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική ή φοροτεχνική συμβουλή· η νομοθεσία αλλάζει, επιβεβαιώνετε στις επίσημες πηγές.