Newsletter ιδιοκτητών · Νοέμβριος 2026
Το 2027 τιμολογείται τώρα, όχι τον Μάρτιο.
Τον Οκτώβριο είδαμε ότι ο χειμώνας στην πόλη δεν είναι νεκρός. Τον Νοέμβριο κοιτάμε μπροστά: πώς κινήθηκαν οι τιμές από το 2019, τι διαφορετικό φέρνει κάθε κανάλι, και τι πρέπει να έχεις τακτοποιήσει με την ΑΑΔΕ πριν αλλάξει η χρονιά. Και στο τέλος, μια πρόσκληση: 21 με 23 Νοεμβρίου είμαστε στην XENIA 2026.
1. Αθήνα: από τα 45 € στα 86 € τη βραδιά
Το 2020 η μέση βραδιά στην Αθήνα έπεσε στα 45 €. Το 2026 ξεπερνά τα 86 €: +91% από τον πάτο της πανδημίας και +56% από το 2019. Η Μύκονος έφτασε τα 291 € το 2025. Τα ποσά είναι τα πραγματικά έσοδα ανά διανυκτέρευση του δικού μας χαρτοφυλακίου, όχι δείκτης της αγοράς, και το 2026 μετρά check-in έως τα μέσα Αυγούστου. Το δίδαγμα όμως είναι καθαρό: αν οι τιμές σου για το 2027 είναι αντιγραφή των περσινών, αξίζει να τις ξαναδείς πριν ανοίξεις το ημερολόγιο.
2. Airbnb ή Booking.com; Τα δεδομένα λένε «και τα δύο»
Στην Αθήνα το Booking.com φέρνει το 43% των κρατήσεων και το Airbnb το 32%, αλλά με υψηλότερη τιμή: 77 € έναντι 71 € τη βραδιά. Στα νησιά η διαφορά είναι χρονική: στη Μύκονο ο επισκέπτης του Booking.com κλείνει 56 ημέρες πριν και του Airbnb 21. Το ένα κανάλι χτίζει τη σεζόν νωρίς, το άλλο γεμίζει ό,τι μένει. Ακίνητο που λείπει από το ένα δεν χάνει απλώς μερίδιο, χάνει μια ολόκληρη φάση της ζήτησης. Προϋπόθεση: ένα ημερολόγιο, συγχρονισμένο παντού.
3. ΑΑΔΕ: τι αλλάζει τον Νοέμβριο και τι κλείνει με τη χρονιά
Η νέα κλίμακα του 2026 φορολογεί το κλιμάκιο 12.001 έως 24.000 € με 25% αντί για 35%. Για 20.000 € μισθώματα, ο φόρος βγαίνει 3.550 € μετά την τεκμαρτή έκπτωση 5%. Τρία πράγματα να έχεις στο μυαλό σου αυτόν τον μήνα:
- Τέλος ανθεκτικότητας: από Νοέμβριο έως Μάρτιο πέφτει στα 2 € τη βραδιά για διαμερίσματα και μονοκατοικίες έως 80 τ.μ. (4 € για μεγαλύτερες μονοκατοικίες), από 8 € και 15 € το καλοκαίρι. Αποδίδεται μηνιαία, έως το τέλος του επόμενου μήνα.
- Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: μετά από κάθε αναχώρηση, έως τις 20 του επόμενου μήνα. Οι διαμονές του Δεκεμβρίου δηλώνονται έως τις 20 Ιανουαρίου.
- Οριστικοποίηση του Μητρώου: μία φορά τον χρόνο, έως τις 28 Φεβρουαρίου.
Ο πλήρης οδηγός φορολογίας 2026 → Αυτόματη υποβολή δηλώσεων ΑΑΔΕ →
Ανοίγεις το ημερολόγιο του 2027;
Δες πρώτα μια δωρεάν εκτίμηση εσόδων για το ακίνητό σου, ή κλείσε κλήση 15 λεπτών με την ομάδα μας. Χωρίς δέσμευση. Η εκτίμηση είναι ενδεικτική.
Το tip του μήνα
«Η τιμή στην Αθήνα» δεν υπάρχει. Το Ιστορικό Κέντρο πιάνει 82 € τη βραδιά, το Κουκάκι 75 €, το Κολωνάκι 71 € και η Ομόνοια 56 €. Πριν βάλεις τιμές για το 2027, σύγκρινε το ακίνητό σου με τη γειτονιά του, όχι με τον μέσο όρο της πόλης. Τιμές σε 18 γειτονιές της Αθήνας →
Η Smartbnb συμμετέχει στην XENIA 2026
Έλα να τα πούμε από κοντά. Αίθουσα 1, περίπτερο C33.
Τρεις μέρες στην κορυφαία έκθεση για τη φιλοξενία στην Ελλάδα, με πάνω από 500 εκθέτες. Φέρε τις ερωτήσεις σου για το 2027: τιμές, κανάλια, ΑΑΔΕ. Θα δούμε μαζί το ακίνητό σου, θα σου δείξουμε τη Smartbnb App και θα γνωρίσεις την ομάδα που το φροντίζει.
- Πότε: Σάββατο 21 έως Δευτέρα 23 Νοεμβρίου 2026, 10:00 με 18:00
- Πού: Metropolitan Expo, στο τέλος της Αττικής Οδού προς το αεροδρόμιο
- Περίπτερο: Αίθουσα 1, C33
- Πρόσβαση: Μετρό Γραμμή 3 (στάση Αεροδρόμιο) και δωρεάν λεωφορεία XENIA από το αεροδρόμιο και τη Δουκίσσης Πλακεντίας. Δωρεάν parking.
Η είσοδος γίνεται με δωρεάν barcode πρόσκληση για επαγγελματίες του κλάδου, που ισχύει για 2 άτομα. Δεν επιτρέπεται η είσοδος σε παιδιά κάτω των 12 ετών. Θέλεις συγκεκριμένη ώρα μαζί μας; Γράψε μας στο info@smartbnb.gr και την κλείνουμε.
Το newsletter έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αντικαθιστά νομική ή φοροτεχνική συμβουλή. Τα στοιχεία προέρχονται από τις κρατήσεις του χαρτοφυλακίου της Smartbnb, όπως δημοσιεύονται στους οδηγούς μας. Τεύχος: Νοέμβριος 2026.